גליון מספר 3 חורף תשע"ד
עורכת ראשית: עו"ד קארן שוורץ אמיגה | עורך: עו"ד שוקי פרידמן | עורכת מדיה: עו"ד יעל שמחי

החובות המוטלות על מלווה המנסח הסכם הלוואה בו מוותר החייב על זכות "הדיור החלוף" והבהרת הדרך הדיונית לבירור המשפטי

|24/11/2013|

בפסק דין מפורט מבהיר בית המשפט הן את הדרך הראויה בה על מלווה המנסח הסכם הלוואה לפיו במסגרת משכון דירת המגורים של הלווה מוותר האחרון על הגנת הדיור החלוף המוקנית לו על פי חוק ההוצאה לפועל, והן את הדרך הדיונית בה על בית משפט המברר טענה של "לא הוסבר לי" לפעול. בעניין הראשון הדגיש בית המשפט את הפרמטרים של ניסוח בשפה הנהירה להדיוטות, את  משמעות הדגשת הסעיף  ונפקותה, את הצורך בהסבר בעל פה, תוכנו, והיחס בינו לבין הניסוח הכתוב. בעניין השני עמד בית המשפט על נטל הבאת הראיות המוטל על המלווה ועל סדר הבירור בבית המשפט. עוד עמד בית המשפט על משך תקופת הדיור החלוף והמועד למנייתה.

שופט: יואב פרידמן
לתובעת: עו"ד שי דנה, במינוי מטעם הסיוע המשפטי – מחוז חיפה
לנתבע: עו"ד יוסף ברינט
 
התובעת, אשר נטלה הלוואה לצורך רכישת דירתה, עתרה לקבוע כי ויתורה בהסכם ההלוואה על הזכות לדיור חלוף המוקנית לה בסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 (להלן: "החוק") אינו תקף בשל כך שהוא לא היה ויתור מושכל ומודע.
במקרה זה ניסוחו של סעיף הוויתור בהסכם ההלוואה עמד בדרישת ההסבר הנאות על פי דעת הרוב המנחה בעמ"ש (חי') 5520-09-11 בנק דיסקונט למשכנתאות נ' א' ס' ומשכך נדרש בית המשפט לבחון לעומקה את השאלה האם במקרה של ניסוח ברור דיו להדיוטות קמה גם חובת הסבר "חיצוני" בעל פה, את רכיבי ההסבר הנדרשים ואת סדר בירור הדברים בבית המשפט, תוך שהוא קובע מספר קביעות חשובות, כדלהלן:
א.    לעניין תוכן ההסבר - על ההסבר להבהיר ללווה שתי נקודות מצטברות:
האחת: כי קנויה לו הזכות לקבלת דיור חלוף במקרה של מימוש, ותנאיה של זכות זו.
השנייה: שבחתימתו על הסכם ההלוואה הוא מוותר על זכות זו.
ב.       במקרה של ויתור על הזכות, על הוויתור להיות מושכל ומודע והכלל המשפטי הרגיל לפיו חזקה על אדם שהוא מבין את תוכנו של מסמך עליו הוא חותם, לא חל. מודעות מושכלת זו נדרשת ביחס לשתי הנקודות שעל ההסבר לכלול: הזכות, והוויתור עליה.
ג.        גם אם ההסבר הכתוב כשלעצמו עומד בדרישת ההסבר הנאות, עשוי הלווה שלא להבין ולהפנים את משמעותו וחשיבותו (אף אם יקרא אותו), בהיותו סעיף אחד מרבים בחוזה אחיד וארוך שאין לו שליטה עליו. לפיכך, גם במקרה כזה (של היות סעיף הוויתור ברור) יש חשיבות להפניה ספציפית של הלווה לסעיף. הפניה כזו יכולה להיות על דרך הבלטה והדגשה צורנית בגוף החוזה, או על דרך של הסבר "חיצוני" בעל פה.
ד.       לפיכך, אם הסעיף אינו מודגש צורנית, הרי במקרה שבו טוען הלווה כי לא היה מודע לוויתור - הרי שבין אם לשונו של סעיף הוויתור ברורה ובין אם לאו – יש לברר את השאלה האם ניתן לו הסבר "חיצוני" נאות ביחס לעניין הוויתור.
ה.      מדברי בית המשפט עולה כי רק במקרה בו הסעיף מנוסח באופן ברור וגם מודגש ומובלט, לא תישמע טענת הלווה כי לא הבין וכי לא הוסבר לו.
ו.         על ההסבר ה"חיצוני" להבחין בין ההגנה מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר לבין ההגנה מכוח סעיף 38 לחוק, ולהעמיד את הפונה על טיבה של כל זכות, כאשר על דרישת ההסבר לגבי הזכות לדיור חלוף יש לעמוד באופן דווקני בדרישה להסבר ברור הנוגע להגנה ספציפית זו. הסבר כללי מטעם המלווה לפיו במקרה של אי עמידה בהחזרי ההלוואה יש ללווה הגנה מפני פינויו והוא מוותר עליה במסגרת ההסכם – אין בו די.
ז.        נטל הראיה – להבדיל מנטל השכנוע המוטל על התובע (הלווה) לשכנע כי הוויתור לא היה מודע, נטל הבאת הראיות עשוי לנדוד ממנו אל הנתבע (המלווה) לפי העניין. בית המשפט קבע כי מאחר וטענת התובע במקרים מסוג זה היא ליסוד "שלילי" (דהיינו לאי התקיימותו של דבר כלשהו) הרי שדי בטענתו (בעדות, בד"כ על דרך תצהיר) שלא ניתן לו הסבר, על מנת להעביר את נטל הראיה את המלווה להוכיח כי הסבר שכזה ניתן.
לעניין היקף הזכות לדיור חלוף, חזר בית המשפט על עמדתו כי הזכות הראויה היא לדיור חלוף לתקופה של ארבע שנים,[1] שאותם יש למנות ממועד הגשת התביעה (דהיינו על המלווה לאפשר את שהותו של הלווה בדירה או לחלופין לשלם לו סכום שיספיק לשכירת מדור חלופי עד לתאריך של תום ארבע השנים, כאשר התקופה בה הלווה גר בדירה מיום הגשת התביעה ועד ליציאתו ממנה באה בגדרו של דיור חלוף).
ת.א. (שלום חיפה) 41337-03-11 קארן לוי נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (10.01.2013).
תגיות: דיור חלוף, משכנתא, ויתור על הגנת דיור חלוף, סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, נטל השכנוע, נטל הראייה.


 
 
[1] ראו אמנון רז "הגנת דיור חלוף – תקופתה, נחיצותה וויתור אישי עליה", עת סיוע, גיליון 2, קיץ תשע"ב.  http://www.justice.gov.il/MOJHeb/SiuaMishpati/Newsletter2/Ezrachi/EH.htm