גליון מספר 2   קיץ תשע"ב
עורכת ראשית: עו"ד קארן שוורץ-אמיגה | עורך: עו"ד שוקי פרידמן | עורכת מדיה: עו"ד יעל שמחי

מנגנון שרירותי להעלאת חיובים בחוזה ארוך טווח כתנאי מקפח בחוזה אחיד

|16/07/2012|

מנגנון לעדכון דמי שימוש באופן שרירותי חד-צדדי בחוזה צרכני אחיד ארוך טווח, מקים חזקה של תנאי מקפח. החזקה תיסתר רק אם הספּק יוכיח כי "הזכות שנטל לעצמו לשנות את המחיר, מצומצמת אך ורק לאותם שינויים הנובעים מגורמים שאינם בשליטתו" - כך קבע בית המשפט המחוזי בתל-אביב עת פסל סעיף הקובע גבול עליון להעלאת דמי שימוש מבלי שלצד גבול זה נקבע מנגנון אובייקטיבי לעצם ההעלאה. זאת ועוד, נקבע כי תניה זו עולה לכדי עושק, שכן למתקשרים לא היתה אלטרנטיבה ממשית לחתימה על החוזה.

שופטים: אסתר קובו, מיכל רובינשטיין, עפרה צ'רניאק.

למערערים: זאב וייס, דנה מליחי-חקמון.

למשיבה: חיים וינטראוב, יפעת פוקס.

 

במוקד הדיון עמדה לבחינה תניה בחוזה אחיד לדיור מוגן, בו החברה המנהלת שמרה לעצמה זכות לעדכן דמי שימוש חודשיים מעבר להצמדתו למדד. התניה התירה העלאה מעבר להצמדה למדד של עד 2.8% באופן שנתי ובמצטבר עד 19.3%, או לחלופין העלאה שנתית של 1% למשך 15 שנים.[1]

בית המשפט הזכיר כי בחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982 (להלן: "החוק"), נקבע כי תנאי מקפח נוצר כאשר הוא מקים יתרון בלתי הוגן של הספּק על-פני הלקוחות.[2]

בית המשפט הבהיר כי עצם "האפשרות שנקבעה בחוזים לשנות מעת לעת את תעריף דמי השימוש... איננה, כשלעצמה, תנאי מקפח. זאת, לנוכח היותם של חוזים אלה חוזים ארוכי טווח, אשר הגיוני וסביר לכלול בהם מנגנון לקביעת שינויים במחיר".[3] עם זאת, המנגנון שנקבע לכך בהחלט עשוי להוות תנאי מקפח או חזקה כי מדובר בתנאי מקפח. חזקת קיפוח קמה, בין השאר, כאשר לספק יש "זכות לקבוע או לשנות, על דעתו בלבד, מבלי לקבוע מנגנון אובייקטיבי לכך, מחיר או חיובים מהותיים אחרים המוטלים על הלקוח, זולת אם השינוי נובע מגורמים שאינם בשליטת הספק."[4]

לאור זאת, מצא בית המשפט את הסעיף המאפשר העלאת דמי השימוש תוך קביעת רף עליון בלבד, ומבלי שנקבע מנגנון אובייקטיבי שאינו תלוי בספק, לעצם ההעלאה ושיעורה – כסעיף שלגביו קמה חזקת קיפוח, ומשלא נסתרה הוכרה כתנאי מקפח.

למרות שדי היה בקביעה כי מנגנון העלאת המחיר שבחוזה מהווה קיפוח מכיוון שיש בו העלאה חד-צדדית של חיוב בחוזה ללא קשר לנסיבות חיצוניות לחוזה, בית המשפט מונה מספר נסיבות נוספות להקמת חזקת קיפוח, החורגות מלשונו הצרה של החוק: [5]

א.    תקרת ההעלאה המותרת בחוזה גבוהה, ועלולה להוביל את הדייר לתשלום  בהיקף מצטבר עצום מבלי שהדייר יכול היה להעריך ולהיערך בעת חתימת החוזה.

ב.    לדיירים תלות כמעט מוחלטת במשיבה (בית האבות) "עקב צרכיהם, גילם, ניתוקם מסביבתם ואי יכולתם המעשית והכלכלית לעזוב את האחוזה."

ג.    סעיף כזה נוגד את תכליתו האובייקטיבית של חוזה מסוג זה, "להקנות לאוכלוסיית הדיירים פתרון דיור ארוך טווח המבוסס על בטחון ויציבות."

בית המשפט קבע כי התנאי מקפח גם בשל כך שהוא לא מציע תמורה אמיתית כנגד העלאת דמי השימוש, לפחות לא "תמורה אמיתית שהדייר יכול לבחון בעת החתימה", ומשכך אינו נכלל בחריג ה"התמורה" שהחוק מוציא מחלותו.

נקבע כי ההעלאה המותרת כ"עדכון האובייקטיבי" צריכה להיקבע על פי שני נדבכים:

1.   שינויים בעלויות.

2.   בדיקה אובייקטיבית חיצונית של עלויות התפעול.  

עוד מצא בית המשפט כי הסעיף עולה כדי הגדרת "עושק" הקבועה בסעיף 18 לחוק החוזים  (חלק כללי), התשל"ג 1973. זאת בשל כך שלדיירים אין אלטרנטיבה ממשית, ולאור זאת וכן נוכח גילם המתקדם ומצוקתם הרפואית, הם נתונים באופן מוחלט ל"חסדיה" של המשיבה.

 

פסיקות עתידיות יגידו אם הנסיבות שלעיל יאבחנו את פסק הדין כייחודי לנסיבות דומות, או יקבעו אמת מידה צרכנית השוללת מספּק אפשרות למנגנון העלאת מחיר דמי השימוש מעבר לעדכונו, בהתאם לשינויי שוק אובייקטיבים כלשון החוק.

 

בהקשר זה, מעניין לציין שלאחרונה קבע בית הדין לחוזים אחידים כי מנגנון הצמדה חד-צדדי המתעדכן רק כלפי מעלה במקרה של עליית המדד, אינו תנאי מקפח למרות הנטייה האינטואיטיבית לקבוע כך בשל חוסר הנוחות שתנאי זה מעורר. זאת, מכיוון שמנגנון עדכון המחיר קובע קריטריון ברור ואובייקטיבי לשינוי המחיר החוזי שאינו נתון לשליטתו של הספּק, ומכיוון שהמנגנון הכרחי לספּק בשל המציאות העסקית בה האשראי מסופק גם לספּק עצמו צמוד למדד באופן חד-כווני.[6]

 

ע"א (ת"א) 1152-09 אבני גד ואח' נ' אחוזת פולג 1998 בע"מ (פורסם בנבו).

 

תגיות: חוזים אחידים, תנאי מקפח, חזקת קיפוח, חוק החוזים, עושק, בית אבות, סעיף 18 לחוק החוזים, סעיף 4(4) לחוק החוזים האחידים

[1] הדיון כלל מספר קבוצות של דיירים שהוצעו להם חוזים שונים במקצת, אך בסופו של דבר הדיון המתמקד בתניות הללו.

[2] סעיף 3 לחוק.

[3] סעיף 19 לפסק הדין.

[4] סעיף 4(4)  לחוק.

[5] סעיף 21 לפסק הדין.

[6] ח.א. (י-ם) 702/06  היועץ המשפטי לממשלה נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פורסם בנבו, ראו בפרט סעיף 27 לפסק הדין.