גליון מספר 2 קיץ תשע"ב
עורכת ראשית: עו"ד קארן שוורץ-אמיגה | עורך: עו"ד שוקי פרידמן | עורכת מדיה: עו"ד יעל שמחי

הגנת דיור חלוף – תקופתה, נחיצותה וויתור אישי עליה

|16/07/2012|

בקבלו בקשת רשות ערעור על החלטת רשמת הוצאה לפועל אשר דחתה בקשה לקבוע כי המבקש זכאי לדיור חלוף, קבע בית משפט השלום בחיפה כי נדרשת הבנת החייב עצמו בדבר הגנת הדיור החלוף והוויתור עליה, ולא ניתן לייחס לו את הבנת אשתו של החייב, בלא שהוכח כי היא הסבירה לו את הדברים. זאת גם במקרה בו החייב סמך במודע על אשתו וחתם מתוך כך על החוזה מבלי לעיין בו. לעניין תקופת הדיור החלוף, קבע בית המשפט כי אין לגזור אנלוגיה מתקופת הדיור החלוף בת ה-18 חודשים שנקבעה בנוסח המתוקן של סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל לגבי הלוואות שניטלו לאחר 16.5.09, להסכמים שנכרתו קודם לכן. זאת לאור העובדה כי ההסדר קובע מערכת איזונים שונה, שהתקופה היא רק מרכיב אחד בה. הגנת הדיור החלוף צופה פני עתיד, ולכן אין למנות אותה החל מן המועד בו הועמדו ההלוואות לפירעון מיידי או מהתאריך בו החל החייב לפגר בהחזרי ההלוואות, אלא מן המועד שיועד לפינוי או המועד בו הוגשה הבקשה לקביעת דיור חלוף.

שופט: יואב פרידמן.

למבקש: עו"ד שלמה עבדי, במינוי מטעם הסיוע המשפטי – מחוז חיפה.

למשיב: עו"ד שמואל מנדלבאום.

 

המבקש (להלן: "המבקש" או "החייב") ואשתו דאז (להלן: "גרושתו" או "החייבת"), נטלו הלוואות מובטחות במשכנתא מן הבנק המשיב לצורך רכישת דירה.  לאחר זמן, חדלו המבקש וגרושתו לפרוע את ההלוואות ואף לא עמדו בתנאי החלטת הועדה הבינמשרדית אליה פנו בבקשה לפרוס את תשלומי ההלוואות.

הבנק פתח כנגד המבקש וגרושתו תיק למימוש משכנתא בלשכת ההוצאה לפועל, ופעל לפינויים מהדירה ומכירתה במסגרת הליך כינוס נכסים. החייבים הגישו בקשה בתיק ההוצאה לפועל בה עתרו לקבוע כי הם זכאים לדיור חלוף, בשל כך שהוויתור שעליו חתמו לכאורה על הגנת סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל אינו תקף, שכן הוא לא עמד בכללים שנקבעו בפסיקה לפיהם הוויתור צריך להיות הן מדעת והן מותנה בכך שיינתן ללווה שמשכן את הדירה הסבר שיעמיד אותו על משמעות ויתורו. כן נטען כי אין די בהפניה טכנית לסעיפי החוק תוך ציון שהלווה מוותר על ההגנה הקבועה בהם. ההסבר צריך להינתן ללווה בשפה מובנת לו, שפה להדיוטות ולא למשפטנים ("הלכת מסטר מאני").

רשמת ההוצאה לפועל (להלן: "הרשמת") קיימה בירור עובדתי וקבעה כי המבקש היה מודע להגנה על דיור חלוף וכן למשמעות הוויתור עליה. הרשמת הזכירה שכונס הכנסים שפעל מטעם הבנק ויתר על חקירת המבקש אך אשתו נחקרה על תצהירו, ומהחקירה עלה כי היא עורכת דין במקצועה שעבדה במשרד העוסק בתחום והייתה מודעת הן לטיב ההגנה על דיור חלוף והן לוויתור עליה בהסכמי ההלוואה. לפיכך דחתה הרשמת את הבקשה.

בקבלו את בקשת רשות הערעור, קבע בית המשפט מספר קביעות חשובות:

ראשית, קבע בית המשפט עובדתית כי נוסח סעיפי הויתור על הדיור החלוף בהסכמי ההלוואות לא ענו על הנדרש כפי שנקבע בפסיקה. סעיף הוויתור מפנה לסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל ולסעיף 33 לחוק הגנת הדייר ומציין שהממשכן והבאים מכוחו לא יהיו מוגנים לפיהם ויהיה עליהם לפנות את הנכס. אין בסעיף פירוט והסבר מהן אותן ההגנות.

עוד  נקבע כי משעה שבא כח הבנק ויתר על חקירת המבקש, תצהירו לא נסתר.

לפיכך, אף שבית המשפט סמך את ידו על קביעת הרשמת שגרושתו של המבקש הייתה מודעת הן לטיב ההגנה על דיור חלוף והן לוויתור עליה בהסכמי ההלוואה, הוא דחה את היסקה של הרשמת בכל הנוגע להבנת המבקש עצמו, היסק אותו גזרה מחקירת גרושתו שהעידה שהחייב סמך עליה שהייתה בקיאה בכגון דא ולכן לא קרא על מה הוא חותם.

בית המשפט קבע כי אמנם הדין הוא שאם הסכמי ההלוואה מכילים הסבר מאיר עיניים כנדרש, לא ישמע נוטל הלוואה בטענה שלא הבין משעה שלא טרח לקרוא, אולם במקרה דנן בו נקבע, כאמור לעיל, כי סעיף הוויתור שבהסכם ההלוואה אינו תואם את הקווים שנקבעו בפסיקה, ההנחה צריכה להיות שלא הייתה מועילה לו הקריאה לו לא היה סומך על אשתו וקורא את ההסכם בעצמו.

בית המשפט קבע כי לא ניתן לייחס למבקש את הבנת גרושתו באופן אוטומטי ומבלי שהובאה ראיה לכך שהבנה זו אכן עברה אליו בפועל. בכדי לקבוע זאת היה צורך לבחון מהו ההסבר בעל פה שקיבל המבקש ולו בשיחות עם גרושתו, או לחילופין את הבנתו הסובייקטיבית. העובדה שגרושתו הייתה מודעת למשמעויות הוויתור והעובדה שהמבקש סמך עליה, אין פירושה שהם קיימו עובר לחתימתם על החוזה שיחות ביניהם על משמעות הגנת הדיור החלוף והוויתור עליה. זו אינה "הנחת עבודה" טבעית, אף לא הנחה שניתן להניח כחלק מניסיון החיים, והדבר דורש הוכחה.

נקבע כי בהעדר אינדיקציה לכך שגרושתו של המבקש הסבירה לו את משמעות הגנת הדיור החלוף ואת הוויתור עליה, ומשעה שבא כח הבנק ויתר על חקירתו, הרי שלא נסתרה גרסתו בדבר אי קבלת הסבר נאות, מה גם שלהימנעות מחקירת עד משקל ראייתי הפועל לטובת המעיד.

לאור האמור לעיל ובנסיבות המקרה, קבע בית המשפט כי ההתנאה על הגנת הדיור החלוף בטלה כלפי המערער והוא זכאי  לקבלת דיור חלוף.

לעניין אורך תקופת הדיור החלוף, קבע בית המשפט כי הרשמת שגתה כאשר גזרה אנלוגיה מתקופת הדיור החלוף של 18 חודש שנקבע בנוסחו המתוקן של סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל. זו אמנם דרך אפשרית, אך יש להתייחס לכל מערכת האיזונים החדשה שהכניס סעיף 38 המתוקן לחוק, הן אלו שלטובת החייב (כגון החיוב להעמיד דיור חלוף בהתאם לאזור מגוריו) והן אלו שלטובת המלווה (כגון הגבלת התקופה), ולא נכון יהא להתייחס רק לצד אחד של המשוואה. ההלוואות בענייננו ניטלו לפני התיקון ותקופת ההגנה אינה מוגבלת לפיכך ל- 18 חודשים.

בית המשפט קבע כי מצד אחד קשה לקבל את הדעה כי תקופת הדיור החלוף אינה מוגבלת, שכן במצב כזה נמצא כי כמעט תמיד לא יהיה טעם כלכלי במימוש המשכנתא, ונמצא שסעיף זה מעניק מעין חסינות ומעודד הפרת הסכמי הלוואה. בנסיבות המקרה, קבע בית המשפט כי המערער זכאי לדיור חלוף לתקופה של 4 שנים.

לעניין מועד תחילת תקופת הדיור החלוף, קבע בית המשפט כי אין לקבל את מסקנת הרשמת שיש למנות את התקופה בה החייב ומשפחתו גרו בדירה בלא ששילמו את תשלומי המשכנתא כתקופה אותה יש להביא בחשבון כדיור חלוף. בית המשפט הבהיר כי הגנת הדיור החלוף צופה פני עתיד, ולכן נכון יותר שלא למנות אותה החל מהמועד בו הועמדו ההלוואות לפירעון מיידי או החל מן המועד בו החייב החל לפגר בהחזרי ההלוואה (או חדל כליל מלשלם), אלא מן המועד שיועד לפינוי או הוגשה הבקשה לקביעת דיור חלוף.

לאור כל האמור לעיל ובנסיבות המקרה, קבע בית המשפט כי תקופת הדיור החלוף תחל החל מחודש אוגוסט 2009, בסמוך לאחר המועד בו המערער הגיש את בקשתו לקביעת דיור חלוף - בחודש יולי 2009.

 

רע"צ (חיפה) 19909-09-10 פיליפ ניוך נגד בנק מזרחי טפחות בע"מ, מיום 02.10.11

 

תגיות: שטר משכנתא, דיור חלוף, סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, חוזים, הוצאה לפועל, נטל הראיה, הימנעות מחקירת עד