הודעה מיום 2 באפריל 2009 בדבר סדרי הדיון בחיובי היטל השבחה ותביעות לפיצויים

 
לכבוד: ציבור שמאי המקרקעין
הנדון: סדרי הדיון בחיובי היטל השבחה ותביעות לפיצויים

​ביום 1.4.09 שלחנו אליכם מסמך המפרט את הליכי הדיון והטיפול בחיובי היטל השבחה ובתביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, לאחר תיקון 84 לחוק. בעקבות פניה זו הגיעו אלינו שאלות שונות שעינן סדרי הדיון בפני השמאי המכריע וסדרי הברור של חיובים בהיטל השבחה ובתביעות פיצויים בכלל, בדגש על תפקידו ומקומו של שמאי המקרקעין בהליך זה. נבקש לבהיר את הדברים.

החיוב בהיטל השבחה, המופנה לנישום  על ידי הועדה המקומית, מתבסס על פי החוק על שומה הנערכת בידי שמאי מטעם הועדה המקומית. ככל שהנישום חולק על שומת הועדה המקומית, שלא בהתייחס לאחד הנושאים בהם החוק מתיר פניה לוועדה המקומית, פתוחה בפניו הדרך להביא את ענינו לברור בפני שמאי מכריע או לפנות לועדת ערר. 

משמונה השמאי המכריע, שבפניו יובא הנושא להכרעה, על הנישום להמציא לשמאי המכריע ולוועדה המקומית מסמכים שונים שפורטו בתקנה 4(א) (2) לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ ), התשס"ט -2008. במסגרת מסמכים אלה על הנישום לצרף שומה שנערכה על ידי שמאי מקרקעין מטעמו. 

הכלל הוא אם כן שהנישום חייב להמציא לשמאי המכריע שומה מטעמו, לצורך ההכרעה במחלוקת בינו ובין הועדה המקומית לענין היטל ההשבחה.

התקנות מאפשרות סטייה מסוימת מכלל זה, ומסמיכות את השמאי המכריע לפטור את הנישום, לבקשתו, מהגשת שומה כאמור, אם ראה שהיא איננה נדרשת לשם הכרעה במחלוקת. נוכח הוראותיו הברורות של חוק שמאי המקרקעין, התשס"א- 2001 לעניין ייחוד העיסוק במקצוע ברור כי פטור כאמור יכול להינתן על ידי השמאי המכריע רק כאשר המחלוקת אינה נוגעת לסוגיה שמאית .

מקרים אלה הם כאמור החריג לכלל, ומחייבים החלטה פרטנית. הדעת נותנת ברובם המכריע של המקרים לא תהיה כל הצדקה למתן פטור כאמור, והנישום יגיש אכן שומה מטעמו לשמאי המכריע.

זאת ועוד, יש להניח שברובם המכריע של המקרים נישום שיבקש לבחון את תקינותה והצדקתה של השומה שנשלחה לו על ידי הועדה המקומית, יתייעץ עם איש המקצוע המתאים ביותר לכך, שהוא בודאי שמאי מקרקעין. 

הליכי ההכרעה במחלוקת בפני השמאים המכריעים יהיו הליכים מקצועיים ורציניים, ליבתם הדיון בשומות הצדדים ובטענותיהם השמאיות. שמאי המקרקעין מטעם של הצדדים הינם עמודי התווך של הליך ברור זה. ככל שרמתה המקצועית של העבודה השמאית שתתבצע על ידי שמאי הצדדים תהיה גבוהה יותר כך יהיה הליך הברור בפני השמאי המכריע מקצועי ורציני יותר. 

הוראות דומות חלות מקום בו הנישום בחר לפנות במישרין לועדת הערר. ככל שהסוגיות המועלות על ידו מצדיקות הכרעה אצל שמאי מכריע, תחליט הועדה על מינוי שמאי מייעץ  ויחולו עליו ההוראות שפורטו לעיל. 

אשר לתביעות לפיצויים על פי סעיף 197 לחוק, גם על פי נוסחו של החוק טרם תיקון 84 לא קיים חיוב מן הדין להגיש שומת מקרקעין  כחלק מן התביעה. בעניין זה לא חל כל שינוי.
ככל שתביעה כזו תגיע לברור אצל שמאי מכריע, בודאי במקרים בהם השמאי המכריע ימונה על פי החלטת ועדת הערר, ברי שלא ניתן יהיה ככלל לקיים את הברור מבלי שבפני השמאי המכריע תונח שומה מטעמו של התובע.

מועצת שמאי המקרקעין ומשרד המשפטים פועלים כל העת לטיפול בתופעות של השגת גבול המקצוע. לאחר שהובאה לידיעתנו קיומה של תופעה לפיה עורכי דין מגישים לגורמים שונים מסמכים ערוכים וחתומים על ידם, שהם במהותם שומת מקרקעין, הורינו לאגף שומת המקרקעין במשרד המשפטים ולמינהל מקרקעי לסרב לדון ולהסתמך על מסמכים מסוג זה בהליכים המתנהלים בפניהם. במקביל הועברה על ידינו פניה ללשכת עורכי הדין בעניין זה.

ככל שיש למי מציבור השמאים ידיעה על מקרים דומים, נודה להפנייתם אלינו, על מנת שנוכל לבחון את אופן הטיפול בהם. ברי שהשמאים המכריעים יקפידו גם הם על עקרונות אלה ולא יתנו ידם לניסיונות להשיג את גבול המקצוע .

נשמח להשיב לשאלות שיתעוררו בקשר לתיקון 84 ויישומו, גם בהמשך הדברים. ניתן להפנות שאלות ל- tikun84@justice.gov.il  

נשוב ונאחל לכולנו הצלחה.

שרית דנה

יושבת ראש מועצת שמאי המקרקעין