הנחיות לתיקון צו בית משותף

 
|18/06/2015 |

הבהרות

  1. תיק בקשה לתיקון צו רישום בית משותף יוגש על ידי הבעלים/החוכרים או עו"ד מטעמם, פרטי הבעלים/החוכרים או עוה"ד יירשמו על כריכת התיק.

  2. על מגיש המסמכים להגישם לאחר שבדק כי כל הפרטים המופיעים נכונים ולאחר שווידא כי הוגשו כל המסמכים במלואם. כמו כן, עליו לבצע בדיקה והגהה לכל המסמכים בטרם הגשת הבקשה ובכלל זה לוודא שלא חלו טעויות דפוס במסמכים, שהם משקפים נכונה את מצב הזכויות וההתחייבויות החוזיות ושהמסמכים כולם תואמים זה לזה.

  3. אין בהנחיות אלה כדי ליצור זכויות שאין מקורן בדין או מחויבות כלשהי ביחס לבקשה, וכן אין בהן כדי לפגוע באפשרות שתינתנה הנחיות נוספות או שונות, בהתאם לדין, לפסיקה ולנסיבות העניין.

  4. הנחיות אלה נועדו לסייע ולהקל על הפונים בבקשה לתיקון צו רישום בית משותף והן מתייחסות למצבים השכיחים יותר של צווים. לגבי מקרים של תיקוני צווים שאינם מוצאים ביטוי בהנחיות, ניתן להיעזר בצוות לשכות המפקחים על רישום מקרקעין, ככל שיידרש.

  5. כאשר יש צורך להשלים או לתקן פרטים בנסח הרישום, כגון: השלמת מספר זיהוי של בעלים או חוכר או מספר רישום של חברה, יש להגיש את הבקשה והמסמכים המתאימים ללשכת רישום מקרקעין ולוודא שהנושא הוסדר בטרם הגשת הבקשה לתיקון צו רישום הבית המשותף.
 
 

מטרה

  1. הליך תיקון צו רישום בית משותף נעשה מכוח סעיף 145 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין), ובמסגרתו ניתן לשנות את פרטי הרישום הכלולים בצו רישומו של הבית המשותף.
    ניתן להביא לידי ביטוי בנייה חדשה שנעשתה, כגון על פי זכויות שהוקנו בתקנון או מכוח סעיפים 71א'-71ד' לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 ועוד תיקונים.

  2. בגדר תיקון צו ניתן לרשום תקנון מוסכם או לשנותו, בהתאם לסעיף 62(א) לחוק המקרקעין; להעביר הצמדה מדירה לדירה על פי סעיף 62(א1) לחוק המקרקעין.
 
 

הגשת מסמכי הבקשה

      לצורך תיקון צו רישום בית בפנקס הבתים המשותפים יש להגיש את המסמכים הבאים ללשכת המפקח שבתחום
      סמכותו מצויים המקרקעין (לשם הכנת המסמכים יש להסתמך על נסח עדכני):
 
  1. בקשה ב-2 עותקים חתומים במקור לאחר ביקורת לשכת המפקח, יידרש המבקש להמציא עותקים נוספים, כמספר ההודעות, כפי שיפורט להלן.

  2. הסכמות של בעלי הדירות וכן הסכמות של בעלי זכויות אחרים, לפי העניין.

  3. תשריט שהוכן על ידי מהנדס, או אדריכל, או מודד מוסמך או הנדסאי מוסמך (להלן - עורך התשריט), מאושר ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה. (מטעמים מיוחדים – אותם יאשר המפקח ככאלה - ניתן להגיש תשריט ללא אישור הועדה).

  4. תקנון מוסכם או תקנון מוסכם מתוקן ב-4 עותקים חתומים במקור.

  5. אישורים ממשרדי מיסוי מקרקעין, הרשות המקומית והועדה המקומית לתכנון ולבניה בדבר הסכמתם לתיקון והעדר חובות של כל בעלי הדירות המבקשים לפי העניין.

  6. היה והמבקש תאגיד, יש לצרף פרטיכל מהחלטת המנהלים לגבי הפעולות המבוקשות, חתום על ידי היו"ר. החתימה תאומת ע"י עו"ד או רואה חשבון אשר גם יאשר: כי התאגיד קיים ופועל, שהוא כשיר לפי התזכיר והתקנות לבצע את הפעולה המבוקשת וכי המבקש מוסמך לחתום בשם התאגיד. כללה הבקשה רישום תקנון מוסכם, יש לפרט זאת בפרטיכל.

  7. מסמכים נוספים בהתאם למהות התיקון המבוקש.
 
 

פירוט בנוגע למסמכים

  1. הבקשה 
    • הבקשה תמולא על גבי מסמך שדוגמתו בנספח א'.
    • הבקשה תהיה מודפסת, ותוגש ב-2 עותקים חתומים במקור.
    • הבקשה תיחתם על ידי המבקש, כאמור בסעיף 145 לחוק המקרקעין, וחתימתו תאומת על ידי עורך דין בדרך שמאמתים שטר עסקה.
    • אם הבקשה חתומה על ידי מיופה כוח, יש לצרף לבקשה את ייפוי הכוח.
    • היה המבקש תאגיד – יש לצרף פרטיכל מהחלטות המנהלים לגבי התיקון המבוקש, חתום ומאומת על ידי עו"ד או רו"ח, אשר יאשר כי התאגיד קיים ופעול, שהוא כשיר לפי התזכיר והתקנות לבצע את הפעולה המבוקשת, וכי החותם מוסמך לחתום בשם התאגיד המבוקש.
    • יש לפרט ולהגדיר את הבקשה באופן בהיר ומלא, ולציין את כל ההיבטים הרלוונטיים (כגון: שינוי שטחים של דירות או הצמדות, שינוי מספר הדירות בבית, יצירת הצמדות או ביטולן, שינוי חישוב החלקים ברכוש המשותף).

  2. הסכמות והודעות
    • במקרים מסוימים, נדרשות הסכמות כל בעלי הדירות והכל בכפוף להוראות הדין והתקנון המוסכם שנרשם.
    • לגבי בעלי דירות, שהסכמתם לתיקון המבוקש לא הומצאה ואינה נדרשת, יש לפעול על פי סעיף 145 לחוק המקרקעין ותקנה 59(א) לתקנות המקרקעין, המורים על מסירת הבקשה לכל בעל דירה או בעל הזכויות בדירה ומתן אפשרות להגשת טענות, לרבות התנגדותם, אל המפקח. הנחיות בהקשר למשלוח הודעות יינתנו על ידי לשכת המפקח.
    • נוסח ההודעה יהיה בהתאם לתקנה 59(א) לתקנות המקרקעין.
    • הגשת הטענות, על פי תקנה 59(ב) לתקנות המקרקעין, היא תוך 15 יום מיום שהגיעה ההודעה לידי בעלי הזכויות שלא חתמו על הבקשה.
    • הטענות יוגשו בכתב, בלשכת המפקח, ותשולם אגרה בשיעור הנקבע מפעם לפעם בתקנות המקרקעין (אגרות).
    • הטענות יועברו באמצעות לשכת המפקח למבקש התיקון לתגובתו, ולאחר מכן תינתן החלטת המפקח.
    • על פי תקנה 59(ג) לתקנות המקרקעין, יידון המפקח בבקשה ובטענות שהוגשו לו על סמך החומר בכתב שהוגש לו, בלי לשמוע את הצדדים. ואולם רשאי הוא, אם היה משוכנע שהדבר דרוש לעשיית צדק, להורות על קיום דין שלאחריו יחליט האם לקבל או לדחות את הטענות.
    • על החלטת מפקח ניתן לערור, כאמור בסעיף 121 לחוק המקרקעין. לפיכך, אם הוגש ערר לממונה בפרק זמן של 15 יום, כאמור בתקנה 74 לתקנות המקרקעין, יעוכב מתן צו התיקון, עד ובהתאם להחלטת הממונה.
    • את הערר יש להגיש בלשכת המפקח, שיעבירו לממונה, בצירוף תיק הפעולה.
    • על החלטת הממונה ניתן לערער לבית המשפט המחוזי, כאמור בסעיף 122 לחוק המקרקעין, בפרק זמן של 15 יום, כאמור בתקנה 76 לתקנות המקרקעין, ויש לעכב מתן הצו, כאמור לעיל ובהתאם.

  3. צו תיקון צו רישום בית משותף

    עם המעבר למערכת המחשוב "רימון" אין עוד צורך בהגשת נוסח של צו לתיקון צו רישום הבית המשותף, ויש להקפיד הקפדה יתרה על כי פרטי הבקשה והמסמכים הנלווים משקפים נאמנה את הפרטים שמבוקש לכלול בצו.

  4. תשריט

    1. תשריט הבית, כולו או חלקו, כפי שיורה מפקח, מאושר על ידי מוסד תכנון; מפקח רשאי, מטעמים מיוחדים, להתיר צירוף של תשריט אחר, הנותן להנחת דעתו תמונה נאמנה של הבית המשותף על דירותיו או חלקו, לפי העניין.
      התשריט יוגש ב-2 עותקים חתומים במקור על ידי עורך התשריט כשהוא ערוך וכולל פרטים כדלקמן: 

      1.  פרטים המזהים את הבית המשותף:
        גוש - _____________________
        חלקה - ___________________
        כתובת הנכס - ______________________________________

      2. פרטים על הבית המשותף במצב שלפני התיקון ובמצב שלאחר התיקון, בהתייחס לנקודות הבאות: 
        • מס' המבנים/האגפים/הכניסות מהם מורכב הבית המשותף
        • מס' הקומות בכל מבנה/אגף/כניסה
        • סה"כ הדירות בכל מבנה/אגף/כניסה
        • סה"כ הדירות בבית המשותף
      3. טבלאות פרטים על הדירות – בהתייחס לחלקו של הבית, לגביו מבוקש התיקון, ב-2 המצבים – לפני התיקון ולאחריו.
        הטבלה תיערך כמו בטבלת תשריט לצורך רישום בית משותף, כשהוא כולל את פרטי הדירות שרישומן מבוטל ומשתנה, וכן את פרטי הדירות לאחר התיקון.
        ליד הדירות, שרישומן מתבטל והן מקבלות מספר חדש – יש לציין בצד הטבלה (המקביל לשורה המתייחסת לאותה דירה המופיעה ברישום כללי )– מתבטלת.

      4. הצמדה ששטחה או מיקומה משתנה, מתבטלת בעקבות התיקון, ומקבלת סימון של אות חדשה. בעמודת ההערות יירשם בצד ההצמדה – מבוטלת.

    2. כאשר מבוקש תיקון המבטא שינויים פיסיים, שנעשו בדירה, כמו שינוי שטחה או תחומה, בין כלפי דירה אחרת ובין כלפי הרכוש המשותף, אין צורך לשנות מספרה, אלא אם כן, מדובר באיחוד או פיצול דירות, שאז יקבלו היחידות החדשות מספרי משנה חדשים. כשהראשון מביניהם יהיה מספר עוקב, לאחר מספר המשנה האחרון, הקיים ברישום ערב התיקון ושלא נעשה בו שימוש בעבר כמספר של חלקת משנה כלשהי.

    3. בתחתית העמוד הראשון של התשריט (מתחת לטבלה) תופיע הצהרת עורך התשריט וחתימתו, בנוסח הבא:

      אני, הח"מ, ______________, מצהיר/ה בזה, שתשריט זה נערך על ידי, והוא משקף נאמנה את התיקון שנעשה בבית המצוי ברחוב ___________, מס' _______, עיר __________,
      והידוע כחלקה ___________, בגוש ________, ומשקף נאמנה את חלק הבית, העובר תיקון כפי שהוא היום.

      תשריט זה נערך בהתאם לתשריט המקורי, לפיו נרשם הבית בפנקס הבתים המשותפים, ומתייחס אך ורק לתיקון המבוקש בדירות מס' _________, ומהותו ________________ (תיאור התיקון המבוקש במס' מילים).

      אני מאשר/ת ששטחי הרצפה של הדירות, כוללים מרפסות מקורות, מחיצות פנימיות של הדירות, ואינם כוללים גזוזטראות (מרפסות שאינן מקורות),קירות חיצוניים וקירות בין דירה לדירה.

      כמו כן, אני מאשר/ת, כי התיקון נעשה בגבולות החלקה/ות. 

       _________                 ________________                  _________________
           תאריך                       חתימת עורך התשריט                              כתובת

      _________                __________________                        ___________
          טלפון                                    תוארו                                            מס' רישיון

    4. על כל חיבור ועל כל תיקון בתשריט, יוסיף עורך התשריט את חתימתו וחותמת.

    5. בתשריט תיקון צו, אין צורך בתרשים סביבה ובתרשים חלקה (אלא אם יידרשו על ידי המפקח).

    6. התשריט יכלול תרשים הדירות העוברות שינוי וישקף את מצב הדירות, כפי שרשום, לרבות השינוי שמבקשים לרשמו (לעניין הכנת תרשים דירות, ראה גם בהנחיות לרישום בית משותף פרק ג', סעיף 2).

    7. התשריט ייערך בקנה מידה של 1:100, תוך ציון כיוון צפון.

    8. התרשים יהיה מעודכן סמוך ליום פתיחת התיק. תוקף התשריט הוא למשך 6 חודשים מיום שנחתם על ידי העורך אותו, ורשאי המפקח לדרוש עדכון, גם בתאריך מוקדם יותר, אם היה לו יסוד סביר לחשוב, שחל שינוי בחלק הבית המשותף, העובר תיקון.

      עברו למעלה מ-6 חודשים, ולא ניתן צו לתיקון צו רישום בית משותף, יש לחדש את חתימת עורך התשריט על ההצהרה הנזכרת בסעיף ג' לעיל.
    9.  
  5. תקנון

    החליטו הבעלים של הדירות בבית לרשום תקנון מוסכם או תקנון מוסכם מתוקן, לפי סעיף 62 לחוק המקרקעין, או שנושא התיקון המבוקש מצריך הסדרה גם בתקנון, על פי חוק המקרקעין, או שיש קביעה בתקנון, שהתיקון בא לשנותה, יש לפעול כדלהלן:

    1. יש לערוך את התקנון, או השינוי בו, באותה המתכונת בה עורכים תקנון המוגש לרישום עם רישום הבית, בשינויים המחויבים.

    2. אם מדובר בתיקון תקנון מוסכם, תכלול כותרתו מקום פנוי לתאריך.

    3. התקנון וכל שינוי בו יהיו חתומים על ידי בעלי הדירות ברוב הנדרש, לפי סעיף 62 הנ"ל, וחתימתם תאומת על ידי עורך דין, בנוסח המתאים (ראה בהנחיות לרישום בית משותף).

    4. יש לצרף את התקנון המוסכם או את התקנון המוסכם המתוקן ב-4 עותקים חתומים במקור.
    5.  
  6. אישורי מיסים

    ככלל, אין צו התיקון משמש מכשיר להעברת זכויות בנכס, למעט מקרים יוצאים מן הכלל, ואולם, אם כלל התיקון המבוקש עסקה, לרבות הוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לאחת הדירות או הפיכתו לחלק מאחת הדירות בבית ולהיפך, או במקרה של העברת הצמדה או חלק מדירה אחת לדירה אחרת, כאשר שתי הדירות רשומות בבעלויות שונות, כי אז יש להמציא אישורים על תשלום או פטור ממיסים.
    על הבקשה לתיקון צו רישום הבית המשותף איפוא, להיות מפורטת ולכלול את כל מרכיבי התיקון המבוקש.

    אישורי המיסים אותם יש לצרף, הם:
    • אישור ממשרדי מיסוי מקרקעין, מהרשות המקומית והועדה המקומית לתכנון ובנייה (לעניין ארנונה והיטל השבחה), על הסכמתם לתיקון המבוקש ובדבר היעדר חובות לתשלום על שם הבעלים שבדירותיהם יחול התיקון.
    • האישור יינתן בחתימה על גבי עותק הבקשה לתיקון צו רישום הבית המשותף, במצורף עם עותק של טבלת התשריט, ככל שהוגש (במקרים בהם יש שינויים מבניים), שאליה יצורף אישור עורך התשריט בדבר זהות הנתונים למופיע בתשריט שהוגש לתיקון צו רישום הבית המשותף.

  7. התייחסות נוספת לתיקון צו בית משותף

    1. בבקשה לתיקון צו בית משותף, שיש בה משום פגיעה ברכוש משותף או פגיעה בזכות אחרת כלשהי של בעל דירה, כשהפגיעה לא הותרה בתקנון מוסכם – יש לצרף הסכמה של בעלי/י הדירות או החלטה, כמתחייב, כשחתימתם מאומתת על ידי עורך דין.
      במידה ומתעורר ספק לגבי ההסכמה, יועבר המסמך להחלטת המפקח.

    2. כשהתיקון המבוקש מתייחס לדירה ממושכנת או שקיים לגביה צו כינוס נכסים – יש לצרף גם הסכמת בעל המשכנתה, וכן הסכמת כונס הנכסים ואישור בית משפט, ככל שיידרש.

    3. כשהתיקון המבוקש מתייחס לדירה, שרשום לגביה צו עיקול, אוסר סעיף 34(ג) לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז –1967 ביצוע כל פעולה מרצון בדירה, ולפיכך, יש לצרף היתר של בית משפט.

    4. כשרשומה הערת אזהרה או הערה אחרת ביחס לדירה מבין הדירות בבית המשותף, שאת צו רישומו מבקשים
      לתקן, יש לוודא שהתיקון אינו מהווה עסקה הסותרת תוכן ההערה.
      כאשר ההערה רשומה בדירה שבה יחול התיקון, יש לצרף הסכמה של בעל הערת האזהרה לתיקון הצו המבוקש.
      כאשר הערת האזהרה רשומה בדירה שבה לא חל התיקון, ינתנו הנחיות על ידי המפקח לפי העניין.
 
 

תיקון צו רישום בית משותף על דרך של ביטול ורישום מחדש

  1. ביטול צו רישום בית משותף מוסדר בהוראות סעיפים 146 – 148 לחוק המקרקעין וסעיפים 61, 60 לתקנות המקרקעין.

  2. כאשר הבקשה היא תיקון צו רישום הבית המשותף לגבי מספר רב של דירות בבית המשותף, כגון עקב שינוי פיסי מקיף בבית או אם חלילה נתגלו טעויות רבות, עולה האפשרות כי התיקון יתבצע על דרך של ביטול רישום הבית המשותף ורישומו מחדש בפנקס הבתים המשותפים במתכונתו החדשה.

  3. סעיף 6 יחול גם לגבי ביטול צו, בשינויים המחויבים.
 
 

קישורים: