מועצת שמאי המקרקעין אישרה את תקן 22 - שומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס צפיות

 
|08/10/2014 |

​מועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים אישרה, בישיבתה האחרונה, את התקן השמאי מס׳ 22, העוסק בשומה של קרקע שאינה מאושרת לבניה, המשווקת לציבור מתוך צפייה ומצג שתאושר בה בניה בעתיד.

​התקן אושר לאחר דיונים רבים שהתקיימו בעניין זה ובין היתר יחד עם מחלקת יעוץ וחקיקה (אזרחי) שבמשרד המשפטים וכן לאחר שמיעת הערות הציבור ודיון בהם. 

כיום ניתן לראות פרסומים רבים של גורמים שונים, בדבר שיווק קרקעות בשטחים פתוחים, לרוב חקלאיים, המוצגים ככאלה שיופשרו למגורים בעתיד. התקן נערך מתוך צורך לסייע בהסדרת המציאות כיום, לפיה במקרים רבים משווקת קרקע מסוג זה לרוכשים פוטנציאלים, מבלי שניתן להם מידע נאות שיהיה בו כדי לאפשר להם לבחון את כדאיות הרכישה ואת הסיכונים הגלומים בה. מטרת התקן היא לשפר את המידע המוצג לציבור לאפשר גילוי נאות באשר למצב המשפטי והתכנוני של הנכס.

על פי התקן, בשומות מקרקעין שתצורפנה בעת שיווק קרקע מסוג זה, תהא חובה על השמאי להעריך תחילה את הערך של הקרקע במצבה הנוכחי, ועל פי התכניות המאושרות החלות עליה בלבד, תחת ההנחה כי ההפשרה המובטחת לא תאושר ולא תתקיים; בנוסף, יבחן השמאי את הפרוגרמה המוצגת על ידי הגורם המשווק את הקרקע, ובמידה וימצא כי קיימת סבירות לאישורה  והינה בת מימוש, עליו יהיה לפרט את כל תהליכים והשלבים שיש לעבור עד לאישור הפרוגרמה (מול וועדות התכנון, רשות מקרקעי ישראל ויתר הגופים הרלוואנטיים),  וכן לאמוד את פרקי הזמן שידרשו להשלמת תהליכים אלה, ואת כל התשלומים והמיסים שיהיה על הרוכש לשלם לאורך הדרך לשם אישור הפרוגרמה.

השמאי יקבע את השווי התיאורטי של הקרקע המופשרת על פי הפרוגרמה, כאילו הפרוגרמה מאושרת וזמינה לבניה.
אם לדעת השמאי אין סיכוי ממשי כי הפרוגרמה המוצגת על ידי היזם תמומש (למשל, אם הקרקע הינה בתחום שמורת טבע או אם היא מופקעת לשם הקמת תשתית) הוא לא יקבע את שוויה ההיפותטי כאמור אלא רק את שוויה לפי מצבה העכשווי.
בדרך זו יהא בידי הרוכש הפוטנציאלי כלים יעילים יותר על מנת לבחון את הסיכוי והסיכון הגלומים ברכישת קרקעות מסוג זה.
התקן נערך בשיתוף הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן שבמשרד הכלכלה.

יו"ר מועצת שמאי המקרקעין, עו"ד נעמי זמרת: "התקן אותו אישרה המועצה השבוע הינו בעל חשיבות ציבורית גבוהה. התקן  מניח  בפני הציבור הרחב כלי נגיש וברור באמצעותו יוכל להבין היטב  מהו הממכר המוצע לו, להיוודע אל הסיכונים והסיכויים הניצבים בפניו ולקבל החלטה מושכלת בקניית הקרקע בהתאם לצרכיו. חשוב להדגיש כי אין כוונת התקן לעצור או למנוע מסחר בקרקע מסוג כלשהו, אלא לתקן את המצב השורר כיום לפיו הציבור נאלץ להסתמך בעיקר על מצגי סוחרי הקרקע והמשווקים, ולהביא לכך שבפני ציבור הרוכשים יוצג  מידע מלא, אמין, שקוף ואובייקטיבי. תקן זה המצטרף לתקנים נוספים שאושרו על ידי מועצת שמאי המקרקעין בעבר ממשיך את מגמת החיזוק וההסדרה של מקצוע שמאות המקרקעין בישראל".