תזכיר חוק "שכירות הוגנת"

 
|24/11/2014 |

​בהנחיית שרת המשפטים ושר האוצר הפיצו היום משרדי המשפטים והאוצר את תזכיר חוק "שכירות הוגנת". התזכיר פורסם לאחר עבודה אינטנסיבית של הצוות הבין משרדי שהוקם לפי החלטת קבינט הדיור, בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), עו"ד ארז קמיניץ.

הצוות, אשר עבודתו רוכזה בידי עו"ד רני נויבואר ועו"ד לירון מאוטנר ממחלקת ייעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים, כלל נציגים בכירים של משרדי האוצר, הבינוי והפנים, וכן זומנו אליו דרך קבע נציגי המועצה הלאומית לכלכלה ונציגי עיריית ת"א.

הצוות בחן שורה של תיקונים לחוק הקיים, אשר נועדו להתמודד עם הקשיים המאפיינים את שוק השכירות בישראל, על חוסר הודאות והיציבות המצויים בו, וכן גיבש הוראות בדבר הגבלת העלאת דמי השכירות.

להלן עיקר ההמלצות המובאות בתזכיר:

1. הוראת שעה הקובעת הגבלה על העלאת דמי השכירות לתקופה של שלוש שנים כך שלא ניתן יהיה להעלות את שכר הדירה אלא בשיעור של שני אחוזים בכל שנה, וזאת אף אם מתחלף השוכר.

2. הוספת פרק מיוחד לחוק השכירות והשאילה העוסק ב- "חוזה שכירות למגורים", הקובע הוראות מיוחדות לחוזי שכירות למגורים, במטרה להבטיח יחסים הוגנים יותר לשני הצדדים לעסקה זו. ככלל, צדדים לחוזי שכירות למגורים יהיו מחויבים בהוראות שיקבעו בו.

עיקר התיקונים המוצעים בחוק: 
                
קביעה של דרישות צורה ותוכן לחוזה- חוזה שכירות למגורים יערך בכתב וכן יכלול פרטים מסוימים המפורטים בחוק כגון תקופת השכירות, קיומה של אופציה ותנאיה, גובה דמי השכירות ועוד.
• קריטריונים המגדירים מה היא דירה ראויה למגורים וכי משכיר חייב למסור את דירתו כאשר היא ראויה למגורים. דוגמא לקריטריונים המוצעים הם קיומה של מערכת אספקת מים חמים, מערכת נקזים, מערכות חשמל ותאורה ועוד. כמו כן, נקבע גודל מינימאלי לדירה- 26 מ"ר.
• הוראות בעניין בטחונות ודרכי מימושן- מוצע לקבוע תקרה מקסימאלית לגובה הביטחונות שיכול לדרוש המשכיר, בשיעור של שליש מדמי השכירות ולא יותר משישה חודשי שכירות. כמו כן, ניתן יהיה לממשן רק במקרים הקבועים בחוק של אי תשלום, אי פינוי וגרימת נזקים ובדרך הקבועה בו.
• הסדר ייחודי לעניין תיקון פגמים בדירה- מוצע כי השוכר יהיה אחראי לתיקון של נזקים קלי ערך שניתן לבצעם שלא באמצעות איש מקצוע, וכן נזקים שנגרמו כתוצאה משימוש לא סביר בדירה. המשכיר, לעומת זאת, יהיה מחויב לתקן כל פגם שאינו נכנס בגדר הפגמים האלו, בתוך זמן סביר, ולא יאוחר מ- 30 יום. זוהי חובה רחבה יותר מאשר ביחס לנכס מושכר אחר, שמקים חובת תיקון רק במקרה שהפגם גורם להפרעה של ממש תוך זמן סביר.
• עיגון תשלומים אותם רשאי משכיר לדרוש מהשוכר לשלם.
• הסדרת מעמד מסירת הדירה, ובכלל זה התייחסות להיותה של הדירה ראויה למגורים במעמד זה.
• הסדרת סיום חוזה, אפשרויות הארכה ומימוש אופציות.
• איסור על אפשרות בלעדית של המשכיר לבטל חוזה ללא עילה.

3. תיקונים נוספים כגון הסדרת זכויות השוכר מול צדדים שלישיים, הסדרת שינויים בנכס המושכר, הסדרת נושא השבת הנכס המושכר ועוד.

 

הערות אודות תזכיר חוק השכירות ההוגנת (תיקוני חקיקה והוראת שעה), התשע"ה-2014, שהוכן במשרד המשפטים, יש לשלוח באמצעות אתר קשרי ממשל עד ליום כ"ג בכסלו התשע"ה (15/12/2014).