גליון מספר 3 חורף תשע"ד
עורכת ראשית: עו"ד קארן שוורץ-אמיגה | עורך: עו"ד שוקי פרידמן | עורכת מדיה: עו"ד יעל שמחי

וויתור על זכות לדיור חלוף כלפי בנק למשכנתאות בטל כלפי נושים אחרים

|24/11/2013|

וויתור על זכות לדיור חלוף שנעשה במסגרת שטר משכנתא, או אף בהסכם פשרה במסגרת תיק מימוש משכנתא, אינו תקף כלפי נושים אחרים מלבד נותן המשכנתא, כך קבע בפסיקה מנחה בית המשפט המחוזי בחיפה, עת קיבל בקשת רשות ערעור בו דן בגלגול שלישי. לפיכך, גם במקרה בו נמכרה הדירה על ידי הבנק למשכנתאות, ככל שנותרים כספים לאחר פירעון המשכנתא, יש להעמיד מתוכם דיור חלוף בטרם העברת היתרה לנושים הרגילים.

שופטת: שולמית וסרקרוג – סגנית נשיאת בית המשפט המחוזי בחיפה
למערערים: עו"ד אבי קלינגהופר
למשיב 1: עו"ד אביה בן ארי, כונסת הנכסים
למשיב 2: עו"ד י' אבני
למשיב 3: אין אזכור
למשיב 4: עו"ד אליהו עמר
 
בית המשפט המחוזי בחיפה דן בבקשת רשות ערעור בבחינת "גלגול שלישי" על החלטה הדוחה בקשת חייבים לקבלת דיור חלוף לפי סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז- 1967 (להלן: "החוק"), מתוך יתרת הכספים שנותרה ממכירת ביתם במסגרת הליכי מימוש משכנתא וסילוק חובם לבנק למשכנתאות.
החייבים טענו כי הוויתור על הדיור החלוף, עליו חתמו בשטר המשכון, היה כלפי הבנק למשכנתאות בלבד ואינו תקף כלפי שאר נושיהם הרגילים. לטענתם, חוזה המשכנתא, כמו כל חוזה אחר, יוצר חיובים כלפי הצד עמו נכרת החוזה. על כן, זכות הנושים הרגילים לקבלת חלקם מיתרת הכספים כפופה לטענתם לזכותם לקבל סכום הולם עבור דיור חלוף.
רשמת ההוצאה לפועל אשר דנה בבקשה קבעה כי הוויתור על הדיור החלוף בשטר המשכון תקף גם ביחס לנושים הרגילים של החייבים, ולכן הם זכאים לקבלת חלקם היחסי בכספים שנותרו, זאת לאחר סילוק החוב לנושה המובטח והוצאות הכינוס.
בערעור שהוגש על החלטה זו לבית משפט השלום בחיפה קבע בית המשפט כי דינו להידחות. בית המשפט סבר אומנם כי הוויתור בשטר המשכון תקף כלפי הבנק למשכנתאות בלבד ולא כלפי הנושים הרגילים, אולם דחה את הערעור משני טעמים אחרים.
האחד הוא כי החייבים ויתרו על הזכות לדיור החלוף גם כלפי הנושים האחרים בהסדר שנחתם עם הבנק למשכנתאות במסגרת תיק ההוצאה לפועל. בהסדר זה עוכבו תחילה הליכי מימוש המשכון ולאחר מכן הוסדרו, וחשוב מכך החייבים ויתרו בו בשנית על הזכות לדיור חלוף (להלן: "ההסדר"). לדידו, כאשר חתמו החייבים על הסדר זה ידעו באותו מועד כי ישנם נושים נוספים, והעובדה שהם לא הגבילו את הוויתור בהסדר ביחס לבנק למשכנתאות בלבד מלמדת שהוא חל גם כלפי צדדים שלישיים.
הטעם השני הוא העובדה שהחייבים אינם מתגוררים עוד בנכס מזה כשנתיים וחצי, ומאחר ויש לדון בבקשה לדיור חלוף קודם למכירת הנכס ולא לאחר פינויו, אזי התייתר הדיון בה.
בבקשת רשות ערעור שהוגשה לבית המשפט המחוזי בחיפה התקבלה ובפסק הדין נהפכו ההחלטות ונקבע כי דין הערעור להתקבל. בית המשפט הסתמך על עקרונות דיני החוזים הכלליים, על זכות האדם למגורים סבירים כזכות יסוד, על ההבחנה העולה מקריאת סעיף 38 לחוק בין נושה מובטח לנושה רגיל המחזיק בעיקול, על תיקון 29 לחוק אשר ביטל את יכולת הוויתור על ההגנה על דיור חלוף, ועל הפסיקה אשר קבעה כי על אף שהתיקון חל רק על הסכמי משכנתא שנחתמו מיום תחילתו של התיקון (16.5.09), הרי שעל הסכמים הקודמים למועד זה חלה פרשנות מצמצמת. לאור האמור לעיל, קבע בית המשפט כי ויתורם של חייבים על הדיור החלוף שנעשו מול בנק למשכנתאות אינו תקף כלפי נושים רגילים. וויתור כזה יכול להיעשות רק בהתחייבות מפורשת לאחר שהחייב הבין את מהותה של הזכות עליה ויתר, לרבות עניין הוויתור ביחס לנושים נוספים.
אותן קביעות תקפות גם לגבי ההסדר שנחתם בין החייבים לבנק למשכנתאות במסגרת תיק ההוצאה לפועל, בו ויתרו החייבים כאמור בשנית באופן פוזיטיבי על הדיור החלוף. בית המשפט קבע כי גם וויתור זה תקף רק כלפי הבנק למשכנתאות ולא כלפי הנושים האחרים. עוד הוסיף בית המשפט כי ידיעתם של החייבים על קיומם של הנושים האחרים במועד החתימה על ההסדר לא הצריכה אזכור מפורש כי הוויתור אינו חל עליהם, ולהיפך - היה עליהם לציין מפורשות בהסדר כי הוויתור חל גם כלפי נושים נוספים.
לגבי הטענה כי אין עוד מקום לדון בקיומה של הזכות לדיור חלוף לאחר פינוי הנכס על ידי החייבים, קבע בית משפט כי לא יינתן לנושה רגיל צו לפינוי חייב מבית מגוריו מבלי שקדם לכך דיון בזכות לדיור חלוף. בית המשפט קבע כי יש לראות בפינוי, שנעשה במקרה זה ללא בדיקת הזכות לדיור חלוף, כ"פינוי זמני", והורה לרשם ההוצאה לפועל לקיים דיון בעניין טרם חלוקת הכספים לנושים הרגילים.
במקרה דומה יושמה החלטה זו בבית משפט השלום בכפר סבא,[1] שם ביקשו חייבים לקבוע כי יתרת התמורה ממכירת דירתם תשמש לדיור חלוף ולא תעובר לידי יתר הנושים. בהתאם להלכה המנחה של בית המשפט המחוזי בפסק הדין נשוא סקירה זו, קבע בית המשפט כי אין לראות בוויתור על דיור חלוף כלפי הבנק למשכנתאות כוויתור גם כלפי נושים רגילים, והורה על תשלום הדיוק חלוף מתוך כספי התמורה.
רע"א (חיפה) 39991-11-12 א' ד' נגד בנק לאומי למשכנתאות בע"מ (מיום 12.2.13, פורסם בנבו).
תגיות: הוצאה לפועל, כינוס נכסים, דיור חלוף, פינוי, משכנתא, וויתור על דיור חלוף, סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל 

[1] רע"צ (כפר סבא) 6183-10-12 פניני נגד כלל חברה לביטוח בע"מ  (13.3.13, פורסם בנבו).