פרוייקט סביוני נצר

 

שומה להשבחה הנובעת משיפורים תכנוניים בלבד ללא תוספות זכויות בנייה פרויקט סביוני נצר נבנה על ידי חברת "אפריקה ישראל" ומשתרע על חטיבת קרקע ששטחה כ-217 דונם נטו.


על פי תכנון קודם (גז/20/7 משנת 1999) ניתן היה לבנות בפרויקט 890 יחידות דיור בבנייה רוויה, ובנוסף, שטחי מסחר ומשרדים. חלק גדול ממקומות החניה בפרויקט הינם בבינוי תת-קרקעי.
 
על חטיבת הקרקע אושרו ארבע תוכניות בניין עיר חדשות כאשר כל אחת מהן על חלק אחר במתחם שהשאירו ללא שינוי את מספר יחידות הדיור ואת השטח המבונה הכללי, אך שינו את הבינוי מבחינת מספרי הקומות, הפחיתו את שטח הקרקע נטו בכ-4.7 דונם, וכמו כן הפחיתו את מספר מקומות החניה התת-קרקעיים הנדרשים בפרויקט.
 
לצורך גביית דמי היתר נערכה שומה מטעם ממ"י באמצעות פ' שמאית פרטית (ממאגר השמאים). בשומה זו נקבעה תוספת שווי בין מצב חדש למצב קודם בסך של כ-68 מליון שקלים, לא כולל מע"מ וללא פיתוח זאת למועד קובע 27/8/2006 (שווי במצב תכנוני קודם כ-132 מליון שקלים ושווי במצב תכנוני חדש כ-200 מיליון ש"ח). תחשיב השומה התבסס של מקדמים והנחות עבודה, שנקבעו בשומה קודמת שנערכה לאותו הפרויקט בהליך קודם.
 
על שומה זו הגישה החוכרת, חברת אפריקה ישראל, השגה באמצעות השמאית גב' נחמה בוגין, שלפיה לא קיימת תוספת שווי במצב התכנוני החדש. ההשגה נדונה בלשכת תל אביב והמרכז באגף שומת מקרקעין על ידי סגנית מנהל הלשכה גב' סילביה מגל, ובשל גובה השומה נערכה, על פי ההנחיות, בקרה על ידי מר בני לוי סגן השמאי הממשלתי הראשי. בשומה, המהווה החלטה בהשגה, נקבעה תוספת שווי בסך של כ-13 מיליון שקלים (שהם כ-7% ביחס לשווי במצב קודם).
 

ממצאי הבדיקות

במהלך בדיקת שומות הצדדים נמצא כי בשומת שמאית המאגר הייתה "היצמדות" בלתי עקבית לעקרונות ולמקדמים שנקבעו בשומה בהליך השגה לאותו הנכס, אשר נערכה על ידי השמאי יעקב אודיש – השמאי הממשלתי הראשי דאז למועד קובע 31.1.2001 לבינוי על פי התוכנית הקודמת כדלקמן:
  1. שווי קרקע במצב הקודם חושב לפי שווי ממוצע לקרקע ליח"ד בת 4 חדרים (32,800 דולר), אך במצב החדש חושבו התאמות שונות, והתקבל שווי ממוצע ליח"ד הגבוה בעשרות אחוזים.
  2. עלות פיתוח ליח"ד במצב חדש נמוכה ב-8% מהעלות במצב קודם.
  3. שיעורי הפחתה בגין מטרדי רעש במצב קודם בממוצע 7% ובמצב חדש, לאותם מגרשים עצמם ועבור אותם המטרדים בשיעור ממוצע של כ-5% בלבד.
  4. מספר החניות הנדרשות במצב קודם חושב לחומרא (מעל הערכים שנטענו הן ע"י נציגי ממ"י והן ע"י היזם).
היצמדות בלתי עקבית זו למקדמים בשומה בהליך הקודם הביאה לתוצאה שלפיה תוספת השווי בגין התב"ע החדשה היא כ-68 מליון שקלים שמבטאים עליה חריגה בשווי בשיעור של 51.6%.
 
בהליך ההשגה שהתנהל בפני השמאית מגל הביעו הצדדים (נציגי ממ"י ונציגי המשיגים) את הסכמתם להסתמך על העקרונות שנקבעו בהליך הקודם, אך השמאית מגל החליטה שלא להיצמד לערכים ולמקדמים שנקבעו בשומה שבהליך הקודם, אלא, לערוך את כל חלקי השומה על כל מרכיביה והמקדמים הנכללים בה באופן עצמאי ועל פי מיטב שיקול דעתה.
 
בחישוב בלתי תלוי זה נקבע, כאמור, כי תוספת השווי הוא בסך של כ-13 מליון שקלים (שהם כ-7% ביחס לשווי במצב קודם). 
 

מסקנות מקצועיות

  • המסקנה העיקרית באירוע זה היא החשיבות של ביצוע בדיקת סבירות לתוצאת השומה בפרט בשומות שבהן ריבוי של הנחות, מכפלות ומקדמי התאמה. יש בבדיקת סבירות כזו כדי לסייע בניטור שגיאות אלגבריות או הנחה שמאית בלתי סבירה.
  • מתוך ניסיון מצטבר במקרים דומים, שיפורים תכנוניים בפרויקט (כגון שינוי במספר הקומות, בהעמדת המבנים במגרש וכיו"ב) עשויים להעלות את שווי הקרקע בטווח של עד 10% מהשווי במצב קודם. תוצאת שומה שלפיה העלייה בשווי הקרקע בשיעור של כ- 50% בגין שינויים/שיפורית תכנוניים אינה סבירה (זאת כמובן בהנחה שבשני מצבי התכנון מתאפשר מיצוי מלא של זכויות הבניה).
  • השמאי לא ייצמד להנחות ולמקדמים שנקבעו בשומה מוסכמת/מכרעת אם אלה אינם סבירים בעיניו.
 

כתבה בעיתון גלובס

 
ערך: בני שי לוי – סגן השמאי הממשלתי הראשי.