דמי שימוש למקרקעין בלב ים

 

​באגף שומת מקרקעין נערכה חוות דעת ייחודית, שמטרתה קביעת דמי השימוש הראויים לשטח במרחבי הים. את זכויות השימוש במקרקעין ביקש לרכוש יזם פרטי-עסקי במטרה להקים מיזם ניסיוני - חווה לגידול דגים בכלובים בטכנולוגיה חדשנית. 


​מאפייני המקרקעין והמיזם

  • השטח הקרקעי של הפרויקט: 8,000 דונם והוא מצוי במרחק של כ-12 ק"מ מקו החוף, מול העיר אשדוד.
  • השטח הקרקעי נטו של כלובי הדגים כ-20 דונם בלבד.
  • יתרת השטח דרושה לעיגון הכלובים ולתנועה פיזית שלהם במרחב.
  • המיזם חדשני, לא מתקיים לגביו שוק (וממילא לא קיים "שווי שוק").
  • לא קיים שימוש עסקי אלטרנטיבי אחר במקרקעין.
  • היזם הוכיח לרשויות המוסמכות כי לא קיימת השפעה סביבתית שלילית בגינו.
  • על פי תוכנית עסקית המיזם אינו רווחי בשנותיו הראשונות.
     

העקרונות שלפיהם נקבעו דמי השימוש הראויים 

דמי השימוש נקבעו בשתי גישות שונות:
  1. מקדמה שתיגזר מהתעריף הטבלאי של ממ"י לבריכות דגים לפי 86 ש"ח לדונם לשנה (מופיע בטבלת החיוב לפי סוג גידול חקלאי), ותשלום נוסף בשיעור של 3% מהרווח התפעולי בתום חמש שנות הפעלה ראשונות.
  2. כנגזרת משווי בשימוש לקרקע חקלאית ללא זכויות מים שחושב כתשואה של 5% משווי בשימוש של 3,500 ש"ח לדונם (175 ש"ח לדונם לשנה).
 
בשתי הגישות חושבו דמי השימוש עבור שטח הכלובים נטו (כ-20 דונם) ועבור יתרת השטח (כ-7,980 דונם) חושבו דמי השימוש לפי 10% מהערך שנקבע לשטח הכלובים בדומה לנוהגים השמאיים לזכות מעבר או דרך.
 

תוצאת השומה

דמי שימוש בגישה הראשונה – 71,000 ש"ח לשנה ללא מע"מ + תשלום נוסף שייגבה בתום תקופה של חמש שנים אם וככל שהמיזם יהיה רווחי (3% מהרווח התפעולי).
דמי שימוש בגישה השנייה – 143,000 ש"ח לשנה ללא מע"מ.
 
השומה נקבעה לחמש שנות ההפעלה הראשונות או עד הקמת מיזם אחר ובו שימוש עסקי בשטח ים בישראל, המוקדם מביניהם.
 
השומה נערכה בשתי חלופות אלה מבלי להמליץ על אחת מהן לנוכח השאלה המשפטית של תקינות גביית דמי חכירה בדיעבד על בסיס מחזור רווח. לאחר בדיקה משפטית זו, יחליט ממ"י איזו חלופה תיבחר לצורך עריכת חשבון לקביעת דמי החכירה השנתיים.  
 
את חוות הדעת ערך מר אייל יצחקי, השמאי הממשלתי הראשי.
 

מסקנות מקצועיות

במיזמים פרטיים מיוחדים שבהם נעשה שימוש במקרקעין שאין לגביהם שוק או ביקוש על ידי אחרים:

  1. במקרים בהם הפרויקט כלכלי, ייגזרו דמי השימוש הראויים למקרקעין כשיעור מהרווח הצפוי, או לחילופין, במקרים מסוימים, כאחוז מהמחזור (לדוגמה במיזם אנרגיה סולארית ניסיוני בנגב, קרקע לעיגון בלון פורח, קרקע להקמת רכבל וכו').
  2. במקרים שבהם הפרויקט על גבול הכדאיות הכלכלית או שאינו רווחי, ייגזרו דמי השימוש על ידי השמאי, לשימוש חקלאי חד-עונתי וזאת בכפוף לשני תנאים מצטברים: 
    • לקרקע אין שוק ואין שימוש אלטרנטיבי שהוא יעיל יותר.
    • השימוש הנשום אינו פוגע בסביבה (אין מחיר כלכלי לציבור בצד השימוש).

 
ערכה: אורית קראוס – שמאית מקרקעין, אגף שומת מקרקעין