מקבצי דיור לעולים

 
​בישראל למעלה מ-90 "מקבצי דיור", שהם מרכזים המשמשים למגורי עולים חדשים ומושכרים לתקופות ארוכות למדינת ישראל. עלות שכירתם של מקבצי הדיור לאוצר המדינה היא מאות מיליוני שקלים בשנה. דמי השכירות למקבצי הדיור נקבעים על בסיס שומה, אשר מוזמנת על ידי משרד הקליטה (בדרך כלל נוהג המשרד להזמין לכל תקופת חידוש של מקבץ דיור, שתי שומות נפרדות הנערכות עלי ידי שני שמאי מאגר שונים).

​במהלך חודשים 09-12/2007, ו-05-06/2008, בוצעה באגף בקרה לשומות לדמי השכירות הראויים למקבצי דיור בכל חלקי הארץ עבור משרד הקליטה. בקרה זו כללה את בדיקת הגישה המקצועית בה נקטו השמאים ואת סבירות תוצאת השווי.

 
השומות המקוריות נערכו ברובם על ידי "שמאי מאגר" ומקצתם על ידי שמאי האגף. הבקרה בוצעה על ידי השמאי אור לוי – סגן מנהל לשכת תל אביב, וע"י השמאי זהר שלפמן – שמאי מחוזי בלשכת ירושלים והדרום.

מסקנות הבקרה

מסקנות הבקרה היו כי קיימים הבדלים מהותיים בטכניקת העבודה של שמאי המאגר בבואם לשום את דמי השכירות הראויים למקבצי הדיור: חלק נקטו בגישת ההשוואה לדמי השכירות לדירות מגורים, חלק חישבו את התשואה הראויה למקבץ כנכס עסקי מניב, חלק חישבו את שווי המקבץ בגישת העלות וחלק בגישת ההשוואה. לנוכח הבדלי הגישה בין השמאים נוצרו פערים בין השומות. בחלק מהמקרים נמצא הפרש של כ-40% בין שני שמאים לגבי אותו נכס ולאותו מועד קובע.
 
עם זאת, נמצא כי לא קיימת הטיה ברורה לשמאי מסוים והיו שומות שנמצאו כסבירות, נמוכות מהסביר וגבוהות מהסביר שנערכו על ידי אותו השמאי.
 
בעקבות תוצאת הבקרה הוחלט לערוך קווים מנחים למקבצי הדיור על ידי הנהלת האגף. לצורך עריכתם הוזמנו שתי עבודות סקר (במיקור חוץ) ורוכזו נתונים. בחודש מאי 2008 הופצה טיוטת הקווים המנחים שגובשו להערות משרד האוצר ומשרד הקליטה. צפוי כי הקווים המנחים  יפורסמו לקראת סוף שנת 2008.

עיקרי הדברים בקווים המנחים

  1. מקבץ דיור הינו נכס עסקי מניב לבעליו וככזה אינו נכלל בשוק הדירות להשכרה (הנכס אינו מתחרה בדירות המוצעות להשכרה בראיית השחקנים שבשוק ובנוסף לכך דירות להשכרה אינן אלטרנטיבה לשוכרת - המדינה). לא זו בלבד, אלא ששוק הדירות להשכרה פועל בסביבה כלכלית אחרת – ההכנסות מהשכרת דירות לפרטיים אינן חייבות בדיווח לשלטונות המס ואינן חייבות בדרך כלל במס הכנסה ומע"מ, ולכן דמי השכירות הנהוגים בדירות מגורים אינם רלוונטיים, ואין להשתמש בגישת ההשוואה לעסקאות שכירות לדירות מגורים (כשם שמחירי לינה בבית מלון אינם רלוונטיים לקביעת דמי שכירות למגורים).
  2. דמי השכירות הראויים לבעליו של מקבץ דיור ייגזרו משיעור התשואה השנתי המקובל מנכסים עסקיים מניבים המוכפל בשווי הנכס שיחושב בגישת העלות (השקעה הדרושה להקמת מקבץ הדיור - עלות תחליף, כולל רכיב הקרקע).
  3. התשואה הראויה תהיה 8% לשנה, לא כולל תשלום בגין דמי ניהול (ראה הרחבה בקווים המנחים).
  4. יש להוסיף לדמי השכירות הראויים פרמיית סיכון ייחודית ליזם בגין החשש לאי חידוש חוזה עם המדינה (שהיא מונופסון בשוק זה) טכניקת החישוב מפורטת בקווים המנחים.
 
בעקבות הקווים המנחים תוקנו התחשיבים שבשומות המקוריות וערכי השווי העדכניים הועברו למשרד הקליטה לצורך יישומם בחוזי החידוש של מקבצי הדיור.

מסקנה

בקביעת דמי השכירות הראויים (או דמי השימוש) של מדינה בנכס פרטי ייחודי, שלא מתקיים לגביו שוק, יש להביא בחשבון את התשואה האלטרנטיבית שעליה "מוותר" הפרט בעת שמעמיד את הנכס שבבעלותו לרשות המדינה.
 
ערך: זהר שלפמן – שמאי מחוזי.