נגישות מבנה מגורים קיים

 
בבניין מגורים נדרשים לעתים שינויים ברכוש המשותף, על-מנת שאדם עם מוגבלות יוכל להתגורר בבניין. מאמר זה עוסק בהתאמות הנגישות אותן ניתן לבצע ברכוש המשותף בבניין מגורים, מי יכול לבצען והתנאים לביצוען.

בבניין מגורים נדרשים לעתים שינויים בשטחים המשותפים, על-מנת שאדם עם מוגבלות יוכל להתגורר בבניין. גם בבנייני מגורים חדשים נדרשות לעתים התאמות ברכוש המשותף מעבר לאלו הקבועות בחוק התכנון והבנייה. חוק המקרקעין (תשכ"ט-1969) מגדיר את התנאים לביצוע התאמות נגישות אלה. חלק מהתאמות הנגישות ניתן לבצע רק בהסכמת רוב בעלי הדירות וחלקן ניתן לבצע ללא בקשת רשות מהדיירים. את התאמות הנגישות ברכוש המשותף יכול לבצע בעל דירה בבניין בלבד, אם הוא או בן משפחה שגר איתו או אדם השוכר את דירתו הוא אדם עם מוגבלות.

 

המאמר עוסק בנושאים הבאים:

 

התאמות הנגישות ברכוש המשותף

התאמות הנגישות שניתן לבצע ברכוש המשותף נחלקות לשלוש, בהתאם לצורך באישור דיירי הבניין האחרים, כדלהלן:

 

התאמות שאינן טעונות הסכמה של דיירי הבניין

  1. התאמת פתח או שער כניסה לחצר הבית המשותף בלא שינוי מבנה הפתח או השער, צורתו או מידותיו, כגון התקנת מאחז יד, מגיף דלת, אינטרקום, לחצן קריאה, פעמון או דיבורית, שינוי מנעול כניסה למנעול קל יותר לתפעול, ושינוי מיקומם.
  2.  התאמת דלת או פתח כניסה לבית המשותף בלא שינוי מבנה הדלת או הפתח, צורתם או מידותיהם, כגון התקנת מאחז יד, מגיף דלת, אינטרקום, לחצן קריאה, פעמון או דיבורית, שינוי מנעול כניסה למנעול קל יותר לתפעול, ושינוי מיקומם.
  3. התקנת מאחז יד, לרבות שינוי מאחז קיים או שינוי מיקומו.
  4. בניית סף צדי בשביל גישה, קיים למניעת דרדור כיסא גלגלים או לשם הכוונתו של אדם כבד ראיה.
  5. התקנת אמצעי הרמה ידני, לרבות כבש, בין מפלסים, שאורכו אינו עולה על 8 מטרים וכשהפרש הגובה בין המפלס העליון לבין המפלס התחתון אינו עולה על 75 ס"מ, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר כי אין בהתקנה כאמור כדי למנוע מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ובטוח.
  6. החלפה או התקנה של רשת ניקוז (גריל).
  7. התקנת תאורה, לרבות תאורת חירום, בשביל גישה או בכניסה לבית המשותף וכן שינוי עוצמת תאורה.
  8. שינוי גובה ספים, ובלבד שאין בביצוע השינוי כדי לגרום לתקלות במערכת הניקוז.
  9. חספוס עדין של מדרגות או של ריצוף שביל גישה קיים, לשם מניעת החלקה.
  10. התקנת שילוט הכוונה ומידע, לרבות הוספת אותיות מובלטות או כתב ברייל בשילוט קיים.
  11. שינוי אבזרי חשמל, מחשוב, טלוויזיה ותקשורת קיימים והתאמתם לצורכי האדם עם המוגבלות ומידותיו.
  12. שינוי אבזרי שרברבות, ביוב וניקוז, שאינו החלפה או התקנה של רשת ניקוז, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר כי אין בהתאמה כאמור כדי לפגוע במערכות הבית המשותף.
  13. שינוי גובה של התקנים ועזרים קיימים בבית המשותף, כגון תיבת מכתבים, ראי וברז שטיפה.
  14. התאמת מקום חניה קיים שיוחד לבעל הדירה, בלא שינוי מיקומו, גודלו או צורתו.

 

התאמות הטעונות הסכמת רוב בעלי הדירות

  1.  התאמת פתח או שער כניסה לחצר הבית, תוך שינוי מבנה הפתח או השער, צורתו או מידותיו, כגון הסרת מנעול השער, ביטול שער, הרחבת פתח והתקנת שער.
  2. התאמת דלת כניסה או פתח כניסה לבית המשותף, תוך שינוי מבנה הדלת או הפתח, צורתם או מידותיהם, כגון הסרת מנעול הדלת, ביטול דלת או הרחבת פתח והתקנת דלת.
  3. פתיחת פתח כניסה או שער נוסף לחצר הבית המשותף או לבית עצמו.
  4. הרחבת שביל גישה קיים.
  5. שינוי תוואי של שביל גישה קיים, לרבות סלילת שביל חדש.
  6. הריסת גדרות, בניית גדר, גדר הגנה, או התקנת סידורי בטיחות בשביל גישה קיים, שאינם כלולים בסעיף 4 בחלק א', לשם מניעת פגיעה מכלי רכב או מציוד, נפילה, דרדור כיסא גלגלים או לשם הכוונתו של אדם כבד ראיה.
  7. התקנת אמצעי הרמה ידני שאינו כלול בסעיף 5 בחלק א', או אמצעי הרמה חשמלי, מכני, אלקטרוני, הידרולי או אחר, בין מפלסים, לרבות כבש ומעליון, אך למעט מעלית כאמור בסעיף 59ו לחוק, ובלבד שמהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבניה אישר, כי אין בהתקנה כאמור כדי למנוע מבעלי הדירות האחרים להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר ובטוח.
  8. החלפת ריצוף.
  9. ביטול מדרגות קיימות, ביצוע שינוי במדרגות ובניית מדרגות כניסה לבית המשותף.

 

התאמות הטעונות הסכמת בעלי הדירות שבבעלותם שישים אחוזים מן הדירות  

  1.  הכשרת מקום כמקום חניה.
  2. ייחוד או הקצאה של מקום חניה קיים.

 

מי יכול לבצע את התאמות הנגישות

את התאמות הנגישות ברכוש המשותף יכול לבצע רק בעל הדירה, בתנאי שהוא או בן משפחתו שגר עמו או שוכר הדירה הם אנשים עם מוגבלות. לא ניתן לבצע את התאמות הנגישות עבור קונה פוטנציאלי או עבור בן משפחה עם מוגבלות המגיע לביקור, אלא אם כן כל דיירי הבניין מסכימים לכך מרצונם.
אם הסתיים הצורך בהתאמת הנגישות, לדוגמה כאשר האדם שעבורו בוצעה התאמת הנגישות עובר דירה, ניתן לקבל החלטה באסיפת הדיירים להסיר את ההתאמה.

 

מימון התאמת הנגישות

ביצוע התאמת הנגישות ייעשה על חשבון בעל הדירה, ולא על חשבון דיירי הבניין האחרים. ניתן לפנות לקבלת סיוע מהמדינה לביצוע התאמות הדיור. לפרטים על התנאים לקבלת הסיוע ותהליך קבלתו, לחץ כאן

 

תחזוקת התאמת הנגישות תיעשה על חשבון בעל הדירה. אולם אם התאמת הנגישות משמשת את כל דיירי הבניין או את מרביתם (לדוגמה, תאורה בשביל גישה לבניין, מגיף דלת), כל בעלי הדירות יישאו בהוצאות התחזוקה.
הסרת התאמת הנגישות בעקבות סיום הצורך בה והשבת המצב לקדמותו, תיעשה על חשבון בעל הבית שעבורו בוצעה ההתאמה, אם החליטה על כך אסיפת הדיירים.
 

התנאים לביצוע התאמות הנגישות ברכוש המשותף

  1. אם ביצוע ההתאמה דורש הוצאת היתר בנייה לפי חוק התכנון והבנייה, חייבים להוציאו בטרם התחלת ביצוע ההתאמה.
  2. בעל הדירה חייב להחזיק אישור מרופא, פיזיותרפיסט או מרפא בעיסוק כי הוא זקוק להתאמה ספציפית לשם נגישות לדירתו או לרכוש המשותף המשרת אותה.
  3. בעל הדירה צריך להודיע לפחות 40 יום לפני ביצוע ההתאמה על ביצועה לוועד הבית. אם אין וועד בית, עליו להודיע לכל בעל דירה בבית המשותף.
  4. יש לבצע את התאמה כך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בבעלי הדירות האחרים ובחזות הבית.
  5. .יש לבצע את ההתאמה כך שלא תמנע מבעלי הדירות האחרים לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף.
  6. אם ועד הבית או בעלי הדירות אינם מוכנים לביצוע ההתאמה או נפגעים ממנה, עליהם לפנות אל המפקח על הבתים המשותפים, בתוך 30 יום מקבלת ההודעה. הגשת הפניה אינה מונעת את ביצוע ההתאמה, אלא אם כן יורה המפקח לעצור את ביצועה עד למועד הדיון. המפקח רשאי בנסיבות מיוחדות להאריך את המועד להגשת הפנייה.
  7. אם החוק דורש רוב של דיירים לביצוע התאמת הנגישות (50% או 60%, תלוי בסוג ההתאמה), אולם בעל הדירה אינו מצליח לגייס רוב כזה, הוא יכול לפנות למפקח על הבתים המשותפים ולבקש ממנו לדון בהתנגדויות. המפקח על הבתים המשותפים רשאי לפסוק כי אין עילה מספקת לחלק מהתנגדויות או לכולן ולאפשר את ביצוע ההתאמה. עם זאת יש לזכור כי אם גם לאחר דחיית חלק מההתנגדויות לא ייווצר הרוב המתאים, לא ניתן יהיה לבצע את התאמת הנגישות.

 

התאמות נגישות במקום ציבורי המצוי בבניין מגורים

במקום ציבורי המצוי בבניין מגורים, כגון משרד עורכי דין הממוקם בדירה בבניין מגורים, צריך לבצע את התאמות הנגישות הנדרשות ממקום ציבורי הנותן שירות לציבור. זאת בתנאי שמדובר בהתאמות הנדרשות לשם הגעה למקום הציבורי ולצורך שימוש סביר במקום או בשירות.
התנאים לביצוע התאמות אלה הם כמפורט לעיל. הסייג היחיד הוא שאין צורך להציג אישור מרופא או איש מקצוע.
אם למפעיל המקום הציבורי יש במרחק סביר מקום ציבורי הנותן אותו שירות ואשר מוחזק או מופעל על-ידיו, אין הוא חייב לבצע את התאמות הנגישות בבניין המגורים.

 

התקנת מעלית

מעלית אינה נחשבת כחלק מהתאמות הנגישות שתוארו לעיל, ועל התקנתה חלים תנאים מיוחדים:
  1. הסכמה של שני שליש של הדיירים לפחות.
  2. החלטה באסיפת דיירים.
  3. לא ניתן לערער על אי ההסכמה של הדיירים.
  4. בדיקה האם ניתן לקבל היתר לבנייתה.
  5. התקנת המעלית תיעשה רק במצב שאין היא פוגעת באופן מהותי ברכוש המשותף או בחזית הבית.
  6. מימון התקנת המעלית יחול רק על בעלי הדירות שהסכימו להתקנתה. בעלי דירות המצויות בקומת קרקע פטורים מתשלום, גם אם הסכימו להתקנת המעלית. התשלומים שבהם יישאו בעלי הדירות יהיו יחסיים לגודל דירותיהם.
  7. בהוצאות התחזוקה וההפעלה יישאו כל בעלי הדירות. התשלומים שבהם יישאו בעלי הדירות יהיו יחסיים לגודל דירותיהם.
  8. ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים בכל נושא הנתון במחלוקת, והוא יכול לפסוק בכל דרך כולל פיצוי, קביעת תנאים להחלטה או שינוייה.

אם לבניין תקנון האומר אחרת מתנאים אלה (לדוגמה, רוב שונה או חובת מימון שונה), התקנון הוא הקובע את התנאים להתקנת המעלית.

 

 _________________________________________________________________________________________

לתשומת לבכם:
המידע המובא באתר הוא כללי בלבד. מידע זה אינו נוסח מחייב של החוק והתקנות. כמו כן, אפשר שהחוק והתקנות שונו, אך האתר טרם עודכן. לדיווח על תקלות באתר זה ניתן לפנות ל: yisraelh@mishpatim.gov.il