הדולריזציה בשוק הנדל"ן גורמת למשק הישראלי לנזק כלכלי שקשה להעריך את היקפו הכספי. נזק זה מתבטא בסיכון שנושאים בו הרוכשים והמוכרים אשר חשופים לתנודתיות הרבה בשער החליפין של הדולר האמריקאי, בהשפעת התנודתיות בשע"ח על אינדקס המחירים הכללי, סרבול הכרוך בהמרה ובתרגום של הערכים הכספיים ועוד.
הדולריזציה בשוק הנדל"ן היא תוצאה של חולשתו של המטבע הישראלי החל מראשית שנות השמונים (בתקופה בה האינפלציה היתה דו ותלת ספרתית) ומאז היא מהווה אמצעי עממי לשמור על ערך התמורה הכספית בעסקאות הנדל"ן.
בשנים האחרונות הפך השקל הישראלי למטבע יציב ושיעור האינפלציה הממוצע בישראל נמוך משיעורו בארצות הברית. למרות יציבותו ועוצמתו של השקל ממשיך הציבור לנקוב במחירי דירות דולריים זאת מסבות הקשורות בהרגל ודפוס חשיבה דולרי וגם מתוך החשש לחשיפה לפוזיציה שקלית-דולרית (שמקורה בתלות של תזרים דולרי אחר למשל ממכירה או קניה של דירה אחרת).
בשנת 2006 נמכרו בישראל כ-58 אלף דירות יד שנייה שבכ-83% מהם חוזי המכר היו נקובים בדולר ארה"ב.
מחירה של דירה ממוצעת בישראל בשנת 2006 הוא 755,000 ₪. ניתוח נתונים שנאספו מעסקאות של דירות יד שניה בשנת 2006 ומהתנודתיות הדולרית באותה התקופה מצביע על השתנות ממוצעת של 1.6% בשער החליפין של הדולר. במילים אחרות, ההפרש הממוצע בשער החליפין במועד החתימה על החוזה לשערי החליפין במועדי התשלום שלאחריו הוא 1.6%.
מאפייני התנודתיות הדולרית שונה מאד מההשתנות הטבעית במחירי הדירות שמקורה בשינויי ביקוש והיצע. לא זו בלבד אלא שגם המתאם בין ההשתנות בשע"ח ובמחירי הדירות בטווח הארוך הוא הפוך – בתקופת משבר עולה שע"ח ומביא ללחץ טכני על מחירי הדירות לעלייה בו בזמן שהביקושים לדירות דווקא יורדים ומחיריהן אמור לרדת וההיפך בתקופות גאות כלכלית.
אי הוודאות של המוכרים והקונים באשר לשער החליפין של הדולר העתידי במועד התשלום היא גורם כלכלי שלילי זאת מתוך הנחת היסוד הטבעית שהציבור הרחב "שונא סיכון". אייל יצחקי, השמאי הממשלתי הראשי מעריך את הנזק הכלכלי שנגרם לציבור הקונים והרוכשים על פי מודלים של שנאת סיכון, המצביעים על נזק כלכלי מצטבר של 90 מליון שקלים חדשים.
בנוסף לכך, אילו היה הציבור נוטש את ההצמדה לדולר, היתה נחסכת למשק עלות נוספת משמעותית הקשורה בהמרה ותרגום הערכים הכספיים, היתה מצטמצמת ההשפעה של השינוי בשער החליפין על מדד המחירים לצרכן והיו השפעות חיוביות מאקרו כלכליות נוספות הקשורות בפשטות המיסוי והמידע בנדל"ן.
מאמר השמאי הממשלתי הראשי