הרחבת דירה בבית משותף

מטרת התיקון, כפי שניתן ללמוד מדברי ההסבר להצעת החוק (הצ"ח 2322, התשנ"ה עמ' 114), לפתור בעיית צפיפות מגורים באמצעות הרחבת דירות קיימות.

התיקון בא לשנות את המצב שקדם לו לפיו בעל דירה שביקש להרחיב את דירתו נזקק להסכמת כל בעלי הדירות, כשסירובו של בעל דירה יחיד מנע הרחבת שאר דירות הבית.

על פי התיקון, ניתן להקצות רכוש משותף וזכויות בניה השייכות לכל בעלי הדירות לבעל דירה כדי שירחיב דירתו. הקצאה זו ניתנת להיעשות בהחלטה של בעלי ¾ מהדירות אשר לדירותיהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף.

מי שהרחיב דירתו בעבר ייחשב כמסכים להרחבה דומה. כהרחבת דירה תיחשב הגדלה של שטח דירה קיימת, שניתן לקבל לגביה היתר בנייה לפי תוכנית בת תוקף.

אין לפגוע באפשרות בעלי שאר הדירות הבית להרחיב דירותיהם ולעשות שימוש בחלקם היחסי בזכויות הבנייה, וכן באפשרות לבנות סוכה.

אם לא מתאפשרת הרחבת כל הדירות, ישלמו בעלי הדירות שניתן להרחיבן, תשלומי איזון לבעלי הדירות שלגביהן אין אפשרות כזו, או שאפשרות זו מצומצמת יותר.

תשלומי האיזון ייקבעו בהסכמה או על ידי שמאי מקרקעין, שבהוצאותיו ישאו בעלי הדירות.

למפקח על רישום מקרקעין (להלן המפקח) הוקנתה סמכות שיפוט ייחודית לדון בתביעות בעניין זה. זאת בגדר כלל סמכויות השיפוט שהוקנו למפקח לדון בסכסוכים בבתים משותפים. ניתן להגיש למפקח תביעה, במועדים שנקבעו בחוק, בגין התנגדות להחלטת הרחבה ופגיעה מהותית בזכויות, או למינוי שמאי בהעדר הסכמה או ערעור על קביעתו. למפקח שיקול דעת רחב ביותר בבואו לדון ולפסוק בעניינים אלו.

אין בהגשת התביעה, בהכרח, כדי לעכב ביצוע ההרחבה. אם לבית המשותף נרשם תקנון מוסכם הקובע הסדר אחר בעניין זה, אזי הוא גובר על הוראות התיקון.

מאז התקבל התיקון, ניתנו לגביו החלטות שיפוטיות, של בתי המשפט והמפקחים. לקט של החלטות המפקחים בענין זה ובנושאים נוספים פורסם ב"פסקי דין - בתים משותפים" כרך ב', 1999,בהוצאת ועד מחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין בישראל.

להלן ייבחנו מספר היבטים העולים מהוראות התיקון -

* פגיעה בזכות הקניין -

האם התיקון פוגע בקניינו של בעל דירה ברכוש המשותף, בניגוד לסעיף 3 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו ?

לדעת ועדת חוקה חוק ומשפט, אף אם תיתכן פגיעה כאמור, הרי שההצעה בכללותה היא לתכלית ראויה, ולאור מנגנון הפיצוי המוצע, אין בה פגיעה למעלה מהנדרש על פי סעיף 8 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו.

עמדה זו אושרה בפרשת שטנג  כשבית משפט הוסיף כי אין למנוע ביצוע החלטות המועילות לרוב ולאפשר סחיטת הרוב עקב עמדת המיקוח של המיעוט, כפי שהיה עובר לתיקון.

בפרשת וילסקר  נדרש לכך בית משפט, והבהיר שמיקסום זכות הקניין של בעלי הדירות בבית, יכול שתיעשה על בסיס העיקרון של זה נהנה וזה לא חסר. לכן יש לאפשר הרחבת הדירות תוך שמירה מאוזנת של זכות כזו לכל אחד מבעלי הדירות.

*  "החלטה" -

האם יש צורך שההחלטה תתקבל באסיפה כללית, או שניתן שתתקבל גם בדרך אחרת.

מצד גיסא, התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין מורה כי קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו יעשו באסיפה כללית, שבה ידון וילובן נושא ההרחבה.

מאידך גיסא, הוראת התיקון אינה דורשת אסיפה (להבדיל מהוראת סעיף 59 ו. לחוק המקרקעין, לעניין התקנת מעלית), אלא מסתפקת בהחלטה.

בענין זה חלוקות הדעות בקרב המפקחים ובבתי המשפט.

בפרשת אברהם  הובעה דעת בית משפט כי מסעיף 71 ב. לחוק המקרקעין לא ניתן ללמוד כי  נדרש כינוס אסיפה ואין מניעה כי החלטה תתקבל בכתב, שלא באסיפה, כאשר בעלי הדירות רושמים את עמדתם בדרך של הסכמה או התנגדות.

דיעה שונה הובעה על ידי בית משפט בפרשת אדרי . שם פורש כי כוונת המחוקק הייתה להבטיח את התכנסות הדיירים וקיום דיון עובר להחלטה.

 על פי הדיעה כי אין בהכרח צורך שתהא זו החלטה שהתקבלה באסיפה, הרי שאין מניעה שלצורך "החלטה" יחשבו גם חתימות בעלי הדירות על גבי היתר הבניה. כך גרס בית המשפט  בפרשת עמירה.

* "הרחבה" -

 הגם שמטרת התיקון הייתה כאמור להקל על צפיפות המגורים, הוחל התיקון על כל דירה כמשמעותה בסעיף 52 לחוק המקרקעין, דהיינו לא רק למגורים, ונפסק בפרשת שטנג כי תכליתו של התיקון רחבה, לרבות הרחבה לצורך עסקי על חשבון הרכוש המשותף.

מכל מקום ברור, כי הוספת דירות אינן בגדר הרחבת דירה.

לגבי מחסן מביע אריה איזנשטיין את דעתו שאף בניית מחסן ברכוש המשותף והצמדתו לדירה, תיכלל במסגרת הרחבת דירה.

 אשר למרפסת נפסק בפרשת אברהם כי בנייתה הנה בגדר הרחבה.

אשר להרחבת דירה על גבי גג הבית - הצעת החוק כללה שתי גרסאות שאחת מהן, אשר לא התקבלה, קבעה כי בניה על הגג תותנה בהסכמת כל בעלי הדירות, ר' התייחסות בפרשת וילסקר .

נפסק, שהואיל והתיקון אינו מגביל הרחבת דירה רק לכיוון אופקי אין מניעה גם להרחבה בכיוון אנכי,  ר' פרשת שבירו .

יחד עם זאת, הרחבת דירה אנכית עלולה למנוע הוספת קומות ודירות לבית, ואפשר שתצמיח טענה בדבר פגיעה מהותית, שתצדיק מניעת הפגיעה או מתן פיצוי הולם, ר' פרשת דניאל .

*  "הרחבה דומה" -

מטרת המחוקק הייתה למנוע מבעל דירה שנהנה מהרחבת דירתו לסכל הרחבת דירת שכנו. בפרשת ברניב נפסק כי אין לצמצם את פירוש המילים "הרחבה דומה" רק לפי קריטריון השטח שנוסף לדירה.

בפרשת וילסקר נקבע כי גם נקיטה בהליכי הוצאת היתר בניה מהווה הרחבה דומה, קונסטרוקטיבית, מאחר ובעל הדירה הביע בכך כוונתו להרחיב דירתו בעתיד, ולכן ייחשב כמסכים להרחבת דירה אחרת באותו בית.

* הרחבת דירה על שטח הצמדה -

יש ששטח מוצא מהרכוש המשותף ומוצמד לדירה , ועולה שאלת זכותו של בעל הדירה להרחיב דירתו על גבי שטח ההצמדה, וזאת בהעדר הוראה בתקנון המוסכם המאפשרת הוספת בניה.

בפרשת צ'רלס  נפסק כי עצם הצמדת גג לבית משותף אינה מקנה לבעליה זכות לבנות על הגג, מאחר וזכויות הבניה שייכות לכל בעלי הדירות. אולם אין מניעה שתתקבל החלטה, ברוב  הדרוש לפי סעיף 71 ב. לחוק המקרקעין , אשר תאפשר מתן זכויות לבניה בגג המוצמד, ואין צורך בהסכמת כל בעלי הדירות בבית לעניין זה.

*  השגת הרוב הדרוש -

גם מי שניתן כנגדו בעבר פסק דין, המונע ממנו הוספת בניה עקב אי הסכמת כל בעלי הדירות, והשיג לאחר שהתקבל התיקון, את הרוב הדרוש - רשאי לכאורה להרחיב דירתו. לעניין זה ר' פרשת כהן .

* הגשת תביעה -

     מהפסיקה ניתן להיווכח כי הגשת תובענה בהתאם לתיקון אינה נעשית רק על ידי המתנגד להרחבה. במקרים לא מועטים, מוגשת התביעה על ידי המבקש להרחיב, בדרך של מתן בקשה למתן סעד הצהרתי. לעניין זה ר' פרשות כהן ודניאל .

* מתן ביטוי להרחבה ברישום -

יושם לב, כי הליכים לפי התיקון, אינם מסתיימים כשלעצמם ברישום, ולצורך התאמת הרישום למצב החדש שנוצר לאחר הרחבת הדירה יש לפעול בהתאם להוראת סעיף 145 לחוק המקרקעין, בעניין תיקון צו רישום הבית המשותף.